Ablauf Immobilienkauf in Ligurien - Schritt für Schritt

Ein Ferienhaus oder eine Ferienwohnung im Ausland zu erwerben, kann mitunter komplex sein – schließlich unterliegen Immobilienverträge in Italien dem italienischen Recht. Ohne Kenntnis des Marktes, der Gesetzeslage, der Landessprache und der üblichen Abläufe sind böse Überraschungen quasi vorprogrammiert. Im Folgenden erklären wir Ihnen, was Sie zum Ablauf eines Immobilienkaufs in Ligurien wissen müssen.

Schritt für Schritt - Ablauf Immobilienkauf
Nebenkosten beim Hauskauf in Ligurien
Wieso Sie einen Immobilienmakler brauchen?
Finanzierung der Immobilie in Ligurien
Checkliste Immobilienkauf Ligurien
So läuft der Notartermin ab

So läuft ein Immobilienkauf in Ligurien bei casariviera ab

Sie besichtigen nach vorheriger Terminvereinbarung gemeinsam mit dem Makler ein oder mehrere Objekte.

Haben Sie ein Objekt gefunden, das Ihren Vorstellungen entspricht, klären wir grundlegende finanzielle Fragen. Dazu gehört beispielsweise, ob Sie eine Finanzierung wünschen.

Kommt eine Finanzierung für Sie in Frage, so ist eine Reservation notwendig. Diese entspricht in der Regel in etwa 1 Prozent des Kaufpreises. So können wir das Objekt vom Markt nehmen. Kommt eine Finanzierung für Sie nicht in Frage, gilt es, dem Verkäufer ein schriftliches Kaufangebot inklusive einer Anzahlung in Höhe von ca. 2 Prozent des Kaufpreises zu unterbreiten.
Diese Anzahlung bestätigt, dass der Interessent die Absicht hat die Immobilien zu erwerben und verhindert, dass der Verkäufer mit einer zweiten Partei weitere Verhandlungen führt. Mit der Unterzeichnung dieses Dokuments verpflichten sich beide Parteinen einen Vorvertrag oder Kaufvertrag zu unterschreiben („contratto preliminare oder contratto notarile„).

Im nächsten Schritt schließen Sie mit dem Verkäufer einen Vorvertrag ab, den sogenannten contratto preliminare - üblicherweise beim Notar. Der Vorvertrag ist ein privatschriftliches oder auch notarielles Dokument und stellt eine schuldrechtliche Bindung zwischen Verkäufer und Käufer dar und wird im Grundbuch und Immobilienregister registriert.

Bei Unterzeichnung des Vorvertrages zahlen Sie in der Regel 20% – 30% der Kaufsumme in Form eines bankbestätigten Schecks oder einer Überweisung. Der Verkäufer garantiert in dem Vorvertrag, dass die Immobilie frei von finanziellen und rechtlichen Verbindlichkeiten ist. Der Vorvertrag muss nicht zwingend notariell geschlossen werden, wobei wir immer empfehlen einen Notar einzuschalten. Der Notar überprüft, dass das Grundstück mit keinen Krediten, Pfandrechten etc. belastet ist und auch, dass es sich tatsächlich um das zum Verkauf stehende Objekt handelt. Auch wird die Immobilie auf alle notwendigen Genehmigungen des Gebäudes überprüft.

Die Anzahlung ist als Sicherheit für die Einhaltung des Vertrages beider Parteien zu werten. Sollten Sie von Ihrer Kaufabsicht Abstand nehmen, so hat der Verkäufer das Recht Ihre Anzahlung als Vertragsstrafe zu behalten. Möchte der Verkäufer von seinen Verkaufsabsichten zurücktreten, so muss er dem Käufer zusätzlich zu der Anzahlung nochmals die gleiche Höhe der Summe erstatten.

Ab dem 1. Januar 2007 muss jeder Vorvertrag beim Finanzamt innerhalb von 20 Tagen registriert werden. Die Kosten betragen ca. 180 € zzgl. ca. 50-80 € für Gebührenmarken.
Der Makler hat seine Aufgabe erfüllt sobald der Vorvertrag unterzeichnet ist. Die Maklerprovision wird bei Unterschrift des Vorvertrages fällig.

Innerhalb von 2-4 Monaten nach der Unterzeichnung des Vorvertrages wird üblicherweise der endgültige Vertrag zwischen Käufer und Verkäufer unterschrieben. Hierzu wird ein Notar hinzugezogen. Bei der Unterzeichnung des endgültigen Vertrages wird des Eigentum offiziell auf den Käufer übertragen und die restliche Kaufsumme bezahlt. Die Notargebühren werden bezahlt, die Grunderwerbsteuer sowie die Registergebühr. Dieser Vertrag wird beim Einwohnermeldeamt hinterlegt.

Als Erwerber sollten Sie über die mit dem Hauskauf in Zusammenhang stehende Kosten natürlich informiert sein. Bei Abschluss des notariellen Vertrages wird sofort die gesamte Kaufsumme – abzüglich der bereits geleisteten Anzahlung – fällig. Mit Unterzeichnung des Vertrages durch beide Vertragsparteien und Zahlung erfolgt somit, im Gegensatz zu Deutschland, der unmittelbare Eigentumserwerb. Zusätzlich zur Kaufsumme, die Sie als Käufer dem Verkäufer zu zahlen haben, fallen noch „Nebenkosten“ an.

Nebenkosten beim Hauskauf in Ligurien

Notarkosten ca. 1- 2 % des Kaufpreises
Kosten für den vereidigten Übersetzer (sofern notwendig – ca. Euro 1.000)
Grunderwerbsteuer auf Gebäude ( Kauf als Zweitwohnsitz):
bei Kauf von einer Privatperson: 9 % vom Katasterwert zzgl. administrative Kosten und Gebühren
bei Kauf von einer Gesellschaft: 10 % auf den vereinbarten Kaufpreis

Grunderwerbsteuer auf Gebäude ( Kauf als Erstwohnsitz ):
bei Kauf von einer Privatperson: 2% vom Katasterwert zzgl. administrative Kosten und Gebühren
bei Kauf von einer Gesellschaft: 4 % auf den vereinbarten Kaufpreis

Grunderwerbsteuer auf landwirtschaftlichen Grund: 15 % auf den ausgewiesenen Wert
Provision des Immobilienmaklers in Italien (bereits bei Abschluss des Vorvertrages) : 3 % zzgl. 22 % gesetzlicher MwSt.

Der Katasterwert errechnet sich aus dem Katasterertrag. Diesen können Sie aus dem Katasterauszug entnehmen. Der Katasterwert einer Immobilie ist in der Regel deutlich niedriger als der Marktwert. Circa 4 Wochen nach der Unterzeichnung des Notarvertrages kann der neue Eigentümer eine beglaubigte Abschrift des Notarvertrages beim Notar beantragen/abholen.
Die oben genannten Informationen sind keine Rechtsauskünfte. Für deren Richtigkeit kann keine Haftung übernommen werden.

Warum Sie beim Immobilienkauf in Ligurien einen Makler engagieren sollten

Ein Makler muss nicht nur über eine italienische Zulassung verfügen, sondern auch eine Garantie für das Kaufobjekt abgeben können. Das heißt, ein seriöser Makler hat mit Unterstützung eines Geometers und eines Notars geprüft, ob alle baurechtlichen Auflagen am Objekt eingehalten wurden und verifiziert, dass keine Belastungen Dritter und offenen Steuerschulden vorhanden sind. Böse Überraschungen wie Bausünden, Wegerechte, Nutzrechte und Umbauten von Magazinen die als Wohnraum ausgebaut wurden, aber nie im Kataster eingetragen wurden, lassen sich durch die Beauftragung eines seriösen Maklers vermeiden.

Solche Garantien kann Ihnen ein Immobilien-Internetportal nicht liefern. Und bei einem privatem Verkäufer oder Vermittler ist nicht auszuschließen, dass er Ihnen solche Details verschweigt und es nicht zur Grundüberschreibung kommt.

Warum Sie für eine Finanzierung eine Agentur beauftragen sollten

Wenn Sie Ihren Immobilienkauf in Ligurien mittels Finanzierung abwickeln möchten, kann Ihnen eine Agentur wie casariviera dabei helfen, bares Geld zu sparen. Bei solchen Agenturen handelt es sich um Profis, die mit ihrer Expertise und Erfahrung für Sie bei den Banken vor Ort optimale Konditionen verhandeln. Dazu zählen etwa Zins, Laufzeit oder eine variable Rückzahlung. So haben Sie am Ende Angebote mehrerer Banken vorliegen und können sich für die für Sie optimale Lösung entscheiden.
Mehr zur Finanzierung

Immobilienkauf Ligurien Checkliste: Das brauchen Sie beim Notar

gültiges Ausweispapier: Personalausweis, Reisepass
Steueridentifikationsnummer
bei Finanzierung: Grundschuldformular der finanzierenden Bank

Immobilienkauf Ligurien: Der Ablauf des Notartermin

Zunächst einmal erhalten beide Parteien ein Exemplar des Kaufvertrages. Der Notar verifiziert die Ausweispapiere des Käufers und Verkäufers und prüft deren Unterlagen. Auf Verkäuferseite die Dokumente der abzulösenden Gläubiger, auf Käuferseite gegebenenfalls die Unterlagen zur Finanzierung. Anschließend werden, sofern vorhanden, offene Fragen der beiden Parteien geklärt und potenzielle letzte Unstimmigkeiten wie die Höhe des Kaufpreises oder Sachmängel an der Immobilie ausgeräumt.

Hat eine oder haben beide Vertragsparteien Fragen zum Entwurf des Kaufvertrags oder wollen eventuelle Änderungen besprechen, wird dies ebenfalls vor der Beurkundung erledigt. Dieser Termin ist dazu da, um Fragen zu beantworten oder mögliche Unklarheiten zu beseitigen – bestenfalls natürlich zur Zufriedenheit aller Beteiligten. Treten allerdings schwerwiegende Probleme zwischen Käufer und Verkäufer auf, welche die Beurkundung in Frage stellen könnten, sollten diese Unstimmigkeiten in jedem Fall vor dem Verlesen der Urkunde gelöst beziehungsweise eine Einigung gefunden werden.

Anschließend verliest der Notar den Kaufvertrag. Ergeben sich Änderungswünsche, so werden diese handschriftlich auf dem Originaldokument notiert. So ist auch Jahre nach Abschluss des Kaufvertrages bei eventuellen Rechtsstreitigkeiten die Möglichkeit einer Akteneinsicht gegeben. Im Anschluss an den Notartermin erhalten Käufer und Verkäufer eine gegebenenfalls überarbeitete Version des Kaufvertrages.