Comprar un apartamento en Italia

Comprar una propiedad en Italia difiere en varios aspectos de comprar una propiedad en Alemania. Estos son los aspectos más importantes a considerar:

• Número de identificación fiscal italiano y cuenta bancaria: Solicite el Codice Fiscale con antelación (sin él no se obtendrá ningún resultado; es obligatorio para la compra de cualquier propiedad). También puede ser recomendable abrir una cuenta bancaria italiana para gestionar fácilmente los pagos (por ejemplo, anticipos, honorarios notariales y gastos de servicios públicos).
• Proceso de compra y contrato preliminar: En Italia, se suele firmar un contrato preliminar ("contratto preliminare" o promesa de compraventa) antes de la cita ante notario. Esta oferta de compra por escrito suele ser vinculante; normalmente, se debe abonar un anticipo (caparra) de aproximadamente el 10-30 % del precio de compra. Si posteriormente ya no le interesa la compra, este anticipo puede retenerse como penalización. Sin embargo, si el vendedor desiste, generalmente se le exige que le reembolse el doble del anticipo. Recuerde: firme un contrato preliminar solo si la financiación y la decisión de compra están realmente formalizadas. El contrato preliminar también debe registrarse en la Agencia Tributaria en un plazo de 20 días (tarifa aproximada de 200-250 €).
• Certificación notarial: En Italia, la transferencia de propiedad se produce mediante el contrato de compraventa notarial (rogito). Este debe ser certificado en italiano por un notario italiano. A diferencia de Alemania, el precio de compraventa se abona inmediatamente al firmarse ante el notario, y la propiedad se transfiere directamente al comprador. Si bien es habitual realizar una inscripción adicional en el registro de la propiedad, no es imprescindible para su validez legal. Si no domina el italiano, planifique la presencia de un traductor jurado en la cita con el notario; el notario debe asegurarse de que comprenda el contrato. Como alternativa, un abogado bilingüe puede actuar como su agente para superar la barrera lingüística.
• Agentes inmobiliarios y diligencia debida: Las compras de bienes raíces suelen realizarse a través de agencias inmobiliarias locales. Asegúrese de que la agencia esté registrada oficialmente (en la Cámara de Comercio). En Italia, la comisión del vendedor no recae legalmente solo sobre este; normalmente, ambas partes pagan alrededor del 3% de comisión (+ IVA) del precio de compra. Un buen agente inmobiliario o abogado debería encargarse de la inspección catastral y del registro de la propiedad. Esto implica comprobar que el apartamento esté libre de cargas, que se hayan obtenido todos los permisos de construcción y que no haya hipotecas ni deudas desconocidas sobre la propiedad. Tómese el tiempo necesario para revisar cuidadosamente todos los documentos (diligencia debida) antes de firmar un contrato.
• Particularidades del derecho contractual: Tenga en cuenta que ciertas promesas verbales son menos importantes en Italia; todo lo importante debe constar en el contrato escrito. Además, no existe derecho de desistimiento tras un contrato notarial. También debe estar preparado para que los trámites administrativos y la burocracia puedan ser algo más largos (por ejemplo, solicitar un número de identificación fiscal, acceder al registro de la propiedad, obtener permisos). Sin embargo, con paciencia y, si es necesario, con la ayuda de expertos locales (agente inmobiliario, abogado, notario), el proceso de compraventa puede gestionarse sin problemas.

Al comprar un apartamento en Italia, deberá pagar costos adicionales al precio de compra. Estos consisten principalmente en impuestos y tasas. A continuación, un resumen de los costos más importantes que implica la compra de un inmueble:

• Impuestos de transmisión de bienes inmuebles: En Italia, no existe un único impuesto de transmisión patrimonial, sino tres impuestos principales que se aplican una sola vez en el momento de la compra: el impuesto de registro (imposta di registro), el impuesto hipotecario (imposta ipotecaria) y el impuesto catastral (imposta catastale). Se aplica un tipo reducido a las viviendas principales: el impuesto de registro es solo el 2 % del valor catastral de la propiedad. Sin embargo, para las viviendas secundarias (casas de vacaciones), el tipo es del 9 % del valor catastral. En ambos casos, se añaden los impuestos hipotecario y catastral, cada uno calculado a un tipo fijo de 50 € (a partir de 2014). Importante: El valor catastral suele ser significativamente inferior al valor de mercado de la propiedad; por lo tanto, los tipos impositivos porcentuales parecen inferiores al precio de compra. Al comprar a un promotor (obra nueva), se aplica el IVA en lugar del impuesto de registro, es decir, el 4 % (vivienda principal) o el 10 % (vivienda secundaria) del precio de compra. (Las propiedades de lujo pueden estar sujetas a tipos impositivos más altos).
• Honorarios de notario: Los honorarios del notario por la escrituración dependen del precio de compraventa y del esfuerzo necesario. Normalmente, los honorarios notariales suponen aproximadamente el 1-2% del precio de compraventa. Para una compra de vivienda habitual, pueden ser de entre 2.000 y 5.000 €, más el 22% de IVA. Los honorarios notariales suelen incluir también los gastos de los extractos catastrales, etc. El notario realiza comprobaciones importantes (estado de la propiedad, gravámenes) e inscribe la transmisión de la propiedad en el registro de la propiedad, lo que hace que sus honorarios sean una buena inversión.
• Comisión de corredor: Si se contrata un agente inmobiliario, se cobrará una comisión. En Italia, el comprador suele recibir alrededor del 3% del precio de compra (más IVA), mientras que el vendedor suele pagar entre el 2% y el 3%. La comisión suele pagarse al momento de la firma del contrato preliminar. Aclare con antelación la comisión acordada. Para propiedades en el extranjero, conviene elegir un agente con buena reputación y conocimiento del mercado local que ofrezca honorarios transparentes.
• Traductor / Abogado (opcional): Si no habla italiano, la ley exige la presencia de un traductor jurado en la cita con el notario. Suele costar unos 1.000 €. Como alternativa, puede designar a un abogado bilingüe para que firme en su nombre (puede que se apliquen honorarios). Estos trámites son opcionales, pero muy recomendables, especialmente para compradores de habla alemana, para garantizar la seguridad lingüística y jurídica.
• Costos adicionales: Además, debes tener en cuenta elementos más pequeños: por ejemplo, las tasas de registro del contrato preliminar (unos 200 €), los posibles costes de financiación (cuota hipotecaria ~0,25 % del préstamo, comisiones bancarias), las tasas de certificaciones oficiales o traducciones de documentos, etc. Tras la compra, se incurrirá en costes continuos como el impuesto sobre la propiedad (IMU), los impuestos municipales (por ejemplo, la tasa de eliminación de residuos TARI) y las tasas de mantenimiento (para condominios); aunque estos no se consideran costes de compra adicionales, deben tenerse en cuenta en el presupuesto.

En general, dependiendo del caso específico, debería presupuestar aproximadamente entre el 10 % y el 15 % del precio de compra para gastos adicionales. Para una segunda vivienda, los gastos adicionales totales (impuestos, notario, agente inmobiliario, traductor) pueden alcanzar fácilmente el 13 % del precio de compra. Así, evitará sorpresas desagradables más adelante. Es mejor presupuestar un poco más generoso: puede invertir lo que sobre en amueblar su nuevo apartamento italiano.

En Alemania, algunos municipios aplican un impuesto especial para segundas residencias; en Italia no existe tal impuesto. Sin embargo, las propiedades que no se utilizan como residencia principal están sujetas al impuesto municipal sobre bienes inmuebles. Este impuesto municipal se denomina IMU (imposta municipale unica). Si registra la propiedad adquirida como su residencia principal, estará exento del IMU (excepto en el caso de propiedades de lujo). Sin embargo, si utiliza la propiedad únicamente como vivienda vacacional, el IMU se paga anualmente.

Importe del IMU: El IMU es del 0,86 % del valor catastral anual a nivel nacional. Cada municipio puede variar ligeramente esta tasa estableciendo un tipo impositivo. Es habitual aplicar un recargo de hasta el 0,28 %, lo que resulta en un tipo impositivo máximo de aproximadamente el 1,04 % del valor catastral. En muchos destinos turísticos, el IMU para segundas residencias ronda el 1 % anual. Importante: El valor catastral suele ser significativamente inferior al valor real de la propiedad; por lo tanto, la carga efectiva en relación con el precio de compra es menor. Ejemplo: Si una vivienda vacacional tiene un valor catastral de 50.000 430 €, el IMU sería de aproximadamente entre 520 y 16 € anuales (según el tipo impositivo). Este impuesto se paga al municipio en dos plazos (el 16 de junio y el XNUMX de diciembre).

Otros impuestos corrientes incluyen la tasa de gestión de residuos (TARI) y, en su caso, la tasa de servicios (TASI), que se ha integrado en gran medida en el IMU desde 2020. En general, la carga anual para los propietarios de segundas residencias en Italia es algo mayor que en Alemania, ya que el gobierno no emite una liquidación del impuesto de segunda residencia completamente independiente, sino que la factura a través del IMU. Es recomendable consultar las tasas exactas de la liquidación con el municipio del lugar de compra para conocer los costes corrientes exactos.