Italia sigue siendo uno de los destinos más codiciados del mundo para comprar propiedades. Desde villas en el lago Como y apartamentos en ciudades artísticas hasta casas de campo en la Toscana y propiedades con vistas al mar en Apulia y Sicilia, cada año miles de extranjeros eligen invertir en el mercado inmobiliario italiano.
Si te preguntas cómo comprar una casa en Italia siendo extranjero, esta guía, actualizada para 2026, te explicará el proceso paso a paso. Explica los requisitos, la documentación, los impuestos, las hipotecas, los honorarios del notario, el cronograma de compra y todos los trámites burocráticos que debes conocer antes de firmar la escritura ( rogito ).
El objetivo es que comprar una propiedad en Italia sea un proceso sencillo, seguro y sin errores.
¿Puede un extranjero comprar una casa en Italia?
Sí. En la mayoría de los casos, un extranjero puede comprar una propiedad en Italia sin ser residente. Las condiciones dependen principalmente de la nacionalidad del comprador y de los acuerdos de reciprocidad entre Italia y su país de origen. Los ciudadanos de la Unión Europea pueden comprar libremente, mientras que los ciudadanos de fuera de la UE deben consultar si existen requisitos adicionales.
¿Por qué comprar una casa en Italia en 2026?
El mercado inmobiliario italiano sigue atrayendo a inversores internacionales debido a diversos factores.
Las principales ventajas incluyen:
-
Siguen teniendo precios competitivos en comparación con otros países europeos;
-
Alta calidad de vida;
-
Patrimonio artístico y cultural único;
-
Oportunidad de adquirir segundas residencias;
-
Oportunidades de inversión en alquileres turísticos;
-
Aumento de la demanda en las principales ciudades;
-
Incentivos fiscales en ciertos casos específicos.
En 2026, el sector inmobiliario italiano seguirá siendo especialmente atractivo gracias a la creciente demanda extranjera procedente de Alemania, Suiza, Francia, el Reino Unido, Estados Unidos, Canadá, los Emiratos Árabes Unidos y Australia.
¿Quién puede comprar una casa en Italia?
La respuesta depende de su nacionalidad.
ciudadanos de la UE
Si eres ciudadano de un estado miembro de la Unión Europea, puedes comprar cualquier propiedad en Italia sin restricciones especiales.
Sie können kaufen:
-
Residencia principal ( prima casa );
-
Segunda residencia;
-
Apartamentos;
-
Villas;
-
Terrenos edificables;
-
Bienes raíces comerciales.
No es necesario tener residencia en Italia.
Hamburguesa sin UE
Muchos ciudadanos no pertenecientes a la UE también pueden comprar bienes inmuebles en Italia.
En este caso, es importante examinar el llamado principio de reciprocidad ( principio di reciprogità ). Esto significa que un ciudadano italiano también puede adquirir bienes inmuebles en su país de origen.
En algunos casos, también puede ser necesario lo siguiente:
-
Un permiso de residencia válido;
-
O la existencia de acuerdos internacionales específicos.
Por este motivo, siempre es aconsejable realizar una revisión preliminar antes de que comiencen las negociaciones.
Documentos necesarios para comprar una casa en Italia
Uno de los aspectos más importantes se refiere a la documentación.
Por lo general, se necesitan los siguientes elementos:
documento de identidad
Esto podría ser:
-
Pasaporte;
-
Documento de identidad europeo.
Número de identificación fiscal italiano (Codice Fiscale)
Es esencial para toda transacción inmobiliaria.
Es necesario para:
-
Firma del acuerdo preliminar ( compromiso );
-
Abrir una cuenta bancaria;
-
Celebración del acta notarial ( rogito );
-
Pago de impuestos;
-
Solicitar una hipoteca.
El Codice Fiscale se puede solicitar a través del consulado italiano en su país de origen antes de llegar a Italia.
cuenta bancaria italiana
No siempre es estrictamente necesario, pero es muy recomendable.
Facilita las cosas:
-
El pago del notario;
-
Buey;
-
Transferencias;
-
Costes adicionales (electricidad, agua, etc.);
-
Una posible hipoteca.
Cómo comprar una casa en Italia: Todos los pasos
El proceso de compra suele seguir un procedimiento muy preciso.
1. Búsqueda de propiedades
El primer paso es encontrar la propiedad ideal.
Se debe evaluar lo siguiente:
-
Ubicación;
-
Infraestructura y servicios;
-
Estado de la propiedad;
-
Clase energética;
-
Cuotas de mantenimiento/costos adicionales de la asociación de propietarios;
-
Valor comercial;
-
Potencial de revalorización futura.
Un análisis inicial correcto evita errores costosos.
2. Revisión de los documentos
Antes de presentar una oferta, es fundamental comprobar lo siguiente:
-
extracto catastral ( visura catastale );
-
Plano de planta ( planimetría );
-
Cumplimiento de las normas de construcción;
-
Hipotecas potenciales;
-
Convulsiones;
-
Defectos de construcción o alteraciones ilegales ( abusi edilizi );
-
certificados de eficiencia energética.
Esta fase es una de las más importantes de todo el proceso de compra.
3. Oferta de compra (Proposta di acquisto)
Una vez encontrada una propiedad adecuada, se presentará una oferta por escrito.
Generalmente contiene:
-
El precio ofrecido;
-
Condiciones de pago;
-
Plazos;
-
Un posible pago inicial;
-
Condiciones suspensivas.
Si el vendedor acepta la oferta, esta se vuelve vinculante.
4. Contrato preliminar (Contratto preliminare / Compromesso)
A continuación, se firma el contrato preliminar.
Este documento contiene:
-
El vendedor y el comprador se comprometen mutuamente a la compra/venta;
-
Se paga un depósito de confirmación ( caparra confirmatoria );
-
Se determinan los plazos y las modalidades de la escritura notarial.
El acuerdo preliminar protege a ambas partes.
5. Escritura notarial (Rogito notarile)
El Rogito representa el acuerdo de compraventa definitivo.
Durante la cita con el notario:
-
¿Se pagará el resto del precio de compra?
-
¿El notario revisa toda la documentación?
-
Se produce la transferencia de propiedad;
-
El documento será registrado.
A partir de este momento, el comprador es oficialmente el propietario del inmueble.
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una casa en Italia?
Valores de referencia:
| Fase | Tiempo promedio |
| de búsqueda del | 1 - 6 meses |
| negociación | 1 - 3 semanas |
| Acuerdo preliminar (compromiso) | 2 - 6 semanas |
| Nombramiento de notario (Rogito) | 30 - 90 días |
Todo el proceso suele durar entre 2 y 6 meses , aunque los plazos pueden variar en función de la documentación, la solicitud de hipoteca y la complejidad de la venta.
Preguntas Frecuentes
¿Puede un extranjero comprar una casa en Italia?
Sí. Los ciudadanos de la Unión Europea pueden adquirir bienes inmuebles en Italia sin restricciones especiales. Los ciudadanos de países no pertenecientes a la UE pueden adquirir bienes inmuebles siempre que se cumpla el principio de reciprocidad o los requisitos legales aplicables.
¿Qué documentos necesita un extranjero para comprar una propiedad en Italia?
Por lo general, se requiere un pasaporte o documento de identidad válido, un número de identificación fiscal italiano (Codice Fiscale) y los documentos que solicite el notario. Si bien no siempre es obligatorio tener una cuenta bancaria italiana, se recomienda.
Como extranjero residente en el extranjero, ¿puedo comprar una propiedad en Italia?
Sí. No es necesario ser residente de Italia para comprar una propiedad allí. Sin embargo, los requisitos dependen de su nacionalidad y de los acuerdos internacionales aplicables.
¿Qué gastos afrontan los extranjeros al comprar bienes inmuebles en Italia?
Además del precio de compra, se deberán abonar impuestos, honorarios notariales, posiblemente comisiones de agentes inmobiliarios y otros gastos imprevistos. El coste total dependerá del tipo de inmueble y de las circunstancias particulares del comprador.
¿Pueden los extranjeros obtener una hipoteca en Italia?
Sí. Muchos bancos italianos también conceden préstamos hipotecarios a compradores extranjeros, siempre que se cumplan los requisitos relativos a ingresos, solvencia y documentación.
¿Cuánto tiempo se tarda en comprar una propiedad en Italia?
Dependiendo de la situación, todo el proceso de compra suele durar entre dos y seis meses. La duración depende de factores como la verificación de documentos, las opciones de financiación y la cita con el notario.
¿Es necesario el Código Fiscal italiano para comprar bienes inmuebles?
Sí. El Codice Fiscale es obligatorio para firmar el contrato de compraventa, pagar los impuestos y completar todos los trámites al comprar un inmueble en Italia.
¿Qué impuestos deben pagar los extranjeros al comprar bienes inmuebles en Italia?
Los impuestos aplicables dependen del tipo de propiedad, del vendedor y de las exenciones fiscales aplicables. Estos pueden incluir el impuesto sobre la transferencia de propiedad, el impuesto sobre el valor agregado, el impuesto de registro de la propiedad y el impuesto hipotecario.
Casa Riviera – Su socio inmobiliario en Liguria
Si busca una casa, apartamento o villa en Liguria, Casa Riviera le ayudará en cada paso del proceso, desde la búsqueda de la propiedad hasta su compra.
