Osta asunto Italiasta

Kiinteistön ostaminen Italiassa eroaa monella tapaa kiinteistön ostamisesta Saksassa. Tässä ovat tärkeimmät huomioon otettavat seikat:

• Italian veronumero ja pankkitili: Hae veroilmoitusta (Codice Fiscale) ajoissa (ilman sitä ei tapahdu mitään; se on pakollinen jokaisessa kiinteistökaupassa). Voi olla myös hyvä idea avata italialainen pankkitili maksujen (esim. käsirahan, notaaripalkkioiden ja jatkuvien sähkölaskujen) kätevää käsittelyä varten.
• Ostoprosessi ja esisopimus: Italiassa ennen notaarin vahvistamista allekirjoitetaan usein esisopimus ("contratto preliminare" tai ostolupaus). Tämä kirjallinen ostotarjous on usein sitova – yleensä erääntyy noin 10–30 % kauppahinnasta maksettava käsiraha (caparra). Jos et ole enää kiinnostunut kaupasta, tämä käsiraha voidaan pidättää sakkona. Jos myyjä kuitenkin peruuttaa kaupan, hänen on yleensä palautettava sinulle käsiraha kaksinkertaisena. Muista: Allekirjoita esisopimus vain, jos rahoitus ja ostopäätös ovat todella valmiit. Esisopimus tulee myös rekisteröidä verotoimistoon 20 päivän kuluessa (maksu noin 200–250 €).
• Notaarin vahvistaminen: Varsinainen omistusoikeuden siirtyminen Italiassa tapahtuu notaarin vahvistamalla kauppakirjalla (rogito). Tämä on italialaisen notaarin vahvistettava italiaksi. Toisin kuin Saksassa, kauppahinta erääntyy maksettavaksi välittömästi allekirjoituksen yhteydessä notaarin luona, ja omistusoikeus siirtyy suoraan ostajalle. Vaikka lisämerkintä kiinteistörekisteriin on yleinen käytäntö, se ei ole välttämätön laillisen pätevyyden kannalta. Varaa auktorisoitu kääntäjä notaarin tapaamiseen, jos et itse puhu riittävästi italiaa – notaarin on varmistettava, että ymmärrät sopimuksen. Vaihtoehtoisesti kaksikielinen asianajaja voi toimia asiamiehenäsi kielimuurin ylittämiseksi.
• Kiinteistönvälittäjät ja due diligence -tarkastus: Kiinteistökaupat tehdään usein paikallisten kiinteistönvälittäjien kautta. Varmista, että välittäjä on virallisesti rekisteröitynyt kauppakamariin. Italiassa myyjän palkkio ei ole lain mukaan yksin myyjän vastuulla; yleensä molemmat osapuolet maksavat noin 3 % palkkion (+ alv) ostohinnasta. Hyvän kiinteistönvälittäjän tai asianajajan tulisi hoitaa kiinteistörekisteri- ja kiinteistötarkastus puolestasi. Tämä tarkoittaa sen tarkistamista, että asunto on vapaa rasitteista, että kaikki rakennusluvat on saatu ja että kiinteistöllä ei ole tuntemattomia kiinnityksiä tai velkoja. Käytä aikaa kaikkien asiakirjojen huolelliseen tarkistamiseen (due diligence) ennen sopimuksen tekemistä.
• Sopimusoikeuden erityispiirteet: Huomaa, että tietyt suulliset lupaukset ovat Italiassa vähemmän tärkeitä – kaikki tärkeä tulee sisällyttää kirjalliseen sopimukseen. Lisäksi notaarin vahvistaman sopimuksen jälkeen ei ole peruuttamisoikeutta. Sinun tulisi myös varautua siihen, että hallinnolliset menettelyt ja byrokratia voivat olla jonkin verran aikaa vievämpiä (esim. veronumeron hakeminen, kiinteistörekisterin tarkistaminen, lupien hankkiminen). Kärsivällisyydellä ja tarvittaessa paikallisten asiantuntijoiden (kiinteistönvälittäjä, asianajaja, notaari) avulla ostoprosessi voidaan kuitenkin hallita sujuvasti.

Kun ostat asunnon Italiassa, sinun on maksettava ostohinnan lisäksi lisäkustannuksia. Nämä koostuvat pääasiassa veroista ja maksuista. Tässä on yleiskatsaus kiinteistön ostamiseen liittyvistä tärkeimmistä kustannuksista:

• Kiinteistön siirtoverot: Italiassa ei ole yhtä ainoaa kiinteistön siirtoveroa, vaan kolme pääasiallista veroa, jotka kannetaan kerran ostohetkellä. Nämä ovat rekisteröintivero (imposta di registro), kiinnitysvero (ipotecaria) ja kiinteistörekisterivero (imposta catastale). Pääasuntoihin sovelletaan alennettua verokantaa – rekisteröintivero on tällöin vain 2 % kiinteistön kiinteistörekisteriarvosta. Toissijaisten asuntojen (loma-asuntojen) verokanta on kuitenkin 9 % kiinteistörekisteriarvosta. Molemmissa tapauksissa lisätään kiinnitys- ja kiinteistörekisterivero, jotka molemmat lasketaan kiinteällä 50 euron verokannalla (vuodesta 2014 alkaen). Tärkeää: Kiinteistörekisteriarvo on usein huomattavasti alhaisempi kuin kiinteistön markkina-arvo – siksi prosentuaaliset verokannat näyttävät alhaisemmilta kuin ostohinta. Rakennuttajalta ostettaessa (uudisrakennus) rekisteröintiveron sijaan kannetaan arvonlisävero (IVA), joka on 4 % (pääasunto) tai 10 % (toissijainen asunto) ostohinnasta. (Luksuskiinteistöihin voidaan soveltaa korkeampia verokantoja.)
• Notaaripalkkiot: Notaarin palkkio notaarin vahvistamisesta riippuu kauppahinnasta ja vaaditusta työmäärästä. Tyypillisesti notaarin palkkio on noin 1–2 % kauppahinnasta. Keskimääräisessä asunnon ostossa tämä voi olla noin 2.000 5.000–22 XNUMX euroa + XNUMX % arvonlisävero. Notaarin palkkioihin sisältyvät usein myös kiinteistörekisteriotteiden yms. kulut. Notaari suorittaa tärkeitä tarkistuksia (omistusasema, rasitteet) ja rekisteröi omistusoikeuden siirron kiinteistörekisteriin, joten hänen palkkionsa on hyvin sijoitettu.
• Välityspalkkio: Jos kiinteistönvälittäjä on mukana, veloitetaan palkkio. Italiassa ostaja saa tyypillisesti noin 3 % kauppahinnasta (plus alv), kun taas myyjä maksaa yleensä 2–3 %. Palkkio erääntyy yleensä esisopimuksen tekohetkellä. Selvitä etukäteen, mistä palkkiosta on sovittu. Ulkomaisten kiinteistöjen kohdalla kannattaa valita hyvämaineinen välittäjä, jolla on paikallisten markkinoiden tuntemus ja joka tarjoaa läpinäkyviä palkkioita.
• Kääntäjä / Lakimies (valinnainen): Jos et puhu italiaa, notaarin tapaamisessa on lain mukaan oltava läsnä auktorisoitu kääntäjä. Tämä maksaa usein noin 1.000 XNUMX euroa. Vaihtoehtoisesti voit nimittää kaksikielisen asianajajan allekirjoittamaan puolestasi – tästä voidaan myös periä maksuja. Nämä tiedot ovat valinnaisia, mutta niitä suositellaan erityisesti saksankielisille ostajille kieli- ja oikeusvarmuuden varmistamiseksi.
• Lisäkustannukset: Lisäksi kannattaa ottaa huomioon pienempiä eriä: esim. esisopimuksen rekisteröintimaksut (~200 €), mahdolliset rahoituskulut (asuntolainan korko ~0,25 % lainasta, pankkikulut), virallisten vahvistusten tai asiakirjojen käännösten maksut jne. Kaupan jälkeen syntyy jatkuvia kuluja, kuten kiinteistövero (IMU), kunnallisverot (esim. TARI-jätehuoltomaksu) ja ylläpitokulut (asunto-osakeyhtiöiden osalta) – vaikka näitä ei pidetä lisäkauppakustannuksina, ne tulisi ottaa huomioon budjetissa.

Kaiken kaikkiaan, tapauksesta riippuen, sinun tulisi budjetoida noin 10–15 % ostohinnasta lisäkustannuksiin. Kakkosasunnon kohdalla lisäkustannukset (verot, notaari, kiinteistönvälittäjä, kääntäjä) voivat helposti nousta noin 13 %:iin ostohinnasta. Tällä tavoin vältät epämiellyttävät yllätykset myöhemmin. On parempi budjetoida hieman avokätisesti – voit sijoittaa jäljelle jäävän rahan uuden italialaisen asuntosi sisustamiseen.

Saksassa jotkut kunnat perivät erityisen kakkosasuntoveron – Italiassa sellaista ei ole. Kiinteistöt, joita ei käytetä pääasiallisena asuntona, ovat kuitenkin normaalin kiinteistöveron alaisia. Tätä kunnallisveroa kutsutaan nimellä IMU (imposta municipale unica). Jos rekisteröit ostetun kiinteistön pääasialliseksi asunnoksi, olet vapautettu IMU:sta (lukuun ottamatta luksuskiinteistöjä). Jos käytät kiinteistöä kuitenkin vain loma-asuntona eli seconda casana, IMU maksetaan vuosittain.

IMU:n määrä: IMU on 0,86 % kiinteistörekisteriarvosta vuodessa valtakunnallisesti. Jokainen kunta voi hieman vaihdella tätä verokantaa asettamalla verokannan. Jopa 0,28 %:n lisämaksu on yleinen, jolloin enimmäisverokanta on noin 1,04 % kiinteistörekisteriarvosta. Monissa lomakohteissa kakkosasuntojen IMU on siksi noin 1 % vuodessa. Tärkeää: Kiinteistörekisteriarvo on yleensä huomattavasti alhaisempi kuin kiinteistön todellinen arvo – efektiivinen rasitus suhteessa ostohintaan on siis alhaisempi. Esimerkki: Jos loma-asunnon kiinteistörekisteriarvo on 50.000 430 euroa, IMU olisi noin 520–16 euroa vuodessa (verokannasta riippuen). Tämä vero maksetaan kunnalle kahdessa erässä (16. kesäkuuta ja XNUMX. joulukuuta).

Muita jatkuvia veroja ovat jätehuoltomaksu (TARI) ja tarvittaessa palvelumaksu (TASI), joka on pääosin integroitu IMU:hun vuodesta 2020 lähtien. Kaiken kaikkiaan kakkosasunnon omistajien vuosittainen taakka on Italiassa jonkin verran suurempi kuin Saksassa, koska hallitus ei anna täysin erillistä kakkosasunnon veroarviota, vaan laskuttaa sen IMU:n kautta. On suositeltavaa tiedustella tarkkoja veroprosentteja ostopaikan kunnasta, jotta tiedät tarkat jatkuvat kustannukset.