Acheter un appartement en Italie

Acheter un bien immobilier en Italie diffère à plusieurs égards de l'achat d'un bien immobilier en Allemagne. Voici les aspects les plus importants à prendre en compte :

• Numéro fiscal et compte bancaire italien : Demandez le Code fiscal le plus tôt possible (sans lui, rien ne se fera ; il est obligatoire pour tout achat immobilier). Il peut également être judicieux d'ouvrir un compte bancaire italien pour faciliter le traitement des paiements (par exemple, acomptes, frais de notaire, charges courantes).
• Processus d'achat et contrat préliminaire : En Italie, un avant-contrat (« contratto preliminare » ou promesse d'achat) est souvent signé avant la visite chez le notaire. Cette offre d'achat écrite est souvent contraignante : un acompte (caparra) d'environ 10 à 30 % du prix d'achat est généralement dû. Si vous n'êtes plus intéressé par l'achat par la suite, cet acompte peut être conservé à titre de pénalité. En revanche, si le vendeur se rétracte, il est généralement tenu de vous rembourser le double de l'acompte. N'oubliez pas : ne signez un avant-contrat que si le financement et la décision d'achat sont définitivement finalisés. L'avant-contrat doit également être enregistré auprès du bureau des impôts dans un délai de 20 jours (frais d'environ 200 à 250 €).
• Certification notariale : En Italie, le transfert de propriété effectif s'effectue par le contrat d'achat notarié (rogito). Celui-ci doit être certifié par un notaire italien en italien. Contrairement à l'Allemagne, le prix d'achat est immédiatement exigible dès la signature chez le notaire, et la propriété est transférée directement à l'acheteur. Bien qu'une inscription supplémentaire au registre foncier soit courante, elle n'est pas indispensable à la validité juridique. Prévoyez la présence d'un traducteur assermenté lors du rendez-vous chez le notaire si vous ne parlez pas suffisamment l'italien ; le notaire doit s'assurer que vous comprenez le contrat. Un avocat bilingue peut également vous représenter pour surmonter la barrière de la langue.
• Agents immobiliers et due diligence : Les achats immobiliers se font souvent par l'intermédiaire d'agents immobiliers locaux. Assurez-vous que l'agent est officiellement enregistré (inscrit à la Chambre de commerce). En Italie, la commission du vendeur n'est pas légalement à la charge exclusive du vendeur ; généralement, les deux parties paient environ 3 % de commission (+ TVA) du prix d'achat. Un bon agent immobilier ou un avocat devrait se charger de l'inspection cadastrale et foncière pour vous. Cela implique de vérifier que l'appartement est libre de toute charge, que tous les permis de construire ont été obtenus et qu'il n'existe aucune hypothèque ou dette inconnue sur le bien. Prenez le temps d'examiner attentivement tous les documents (due diligence) avant de conclure un contrat.
• Particularités du droit des contrats : Veuillez noter que certaines promesses verbales sont moins importantes en Italie ; tout ce qui est important doit figurer dans le contrat écrit. De plus, il n'existe aucun droit de rétractation après un contrat notarié. Sachez également que les démarches administratives et bureaucratiques peuvent être plus longues (par exemple, la demande de numéro fiscal, l'accès au cadastre, l'obtention des permis). Cependant, avec de la patience et, si nécessaire, l'aide d'experts locaux (agent immobilier, avocat, notaire), le processus d'achat peut se dérouler sans problème.

Lors de l'achat d'un appartement en Italie, vous devrez payer des frais supplémentaires, en plus du prix d'achat. Il s'agit principalement de taxes et de frais. Voici un aperçu des principaux coûts liés à l'achat d'un bien immobilier :

• Taxes sur les mutations immobilières : En Italie, il n'existe pas de taxe unique sur les mutations immobilières, mais trois taxes principales prélevées une fois lors de l'achat : la taxe d'enregistrement (imposta di registro), la taxe hypothécaire (imposta ipotecaria) et la taxe cadastrale (imposta catastale). Un taux réduit s'applique aux résidences principales : la taxe d'enregistrement ne représente alors que 2 % de la valeur cadastrale du bien. Pour les résidences secondaires (maisons de vacances), en revanche, le taux est de 9 % de la valeur cadastrale. Dans les deux cas, les taxes hypothécaires et cadastrales sont ajoutées, calculées au taux forfaitaire de 50 € chacune (en 2014). Important : la valeur cadastrale est souvent nettement inférieure à la valeur vénale du bien ; les taux d'imposition en pourcentage semblent donc inférieurs au prix d'achat. Lors d'un achat auprès d'un promoteur (construction neuve), la TVA (IVA) est prélevée à la place de la taxe d'enregistrement, soit 4 % (résidence principale) ou 10 % (résidence secondaire) du prix d'achat. (Les biens de luxe peuvent être soumis à des taux d'imposition plus élevés.)
• Frais de notaire : Les honoraires du notaire pour la notarisation dépendent du prix d'achat et de l'effort fourni. En général, les honoraires représentent environ 1 à 2 % du prix d'achat. Pour un achat résidentiel moyen, ils peuvent s'élever à environ 2.000 5.000 à 22 XNUMX €, plus XNUMX % de TVA. Les honoraires du notaire incluent souvent les frais d'extraits du registre foncier, etc. Le notaire effectue des vérifications importantes (statut de propriété, charges) et inscrit le transfert de propriété au registre foncier, ce qui en fait un investissement judicieux.
• Commission du courtier : Si un agent immobilier intervient, une commission sera facturée. En Italie, l'acheteur perçoit généralement environ 3 % du prix d'achat (hors TVA), tandis que le vendeur paie généralement 2 à 3 %. La commission est généralement due au moment de l'avant-contrat. Clarifiez à l'avance le montant de la commission convenue. Pour les biens immobiliers étrangers, il est conseillé de choisir un agent réputé, connaissant le marché local et proposant des honoraires transparents.
• Traducteur / Avocat (facultatif) : Si vous ne parlez pas italien, la présence d'un traducteur assermenté est obligatoire lors de la consultation chez le notaire. Cela coûte souvent environ 1.000 XNUMX €. Vous pouvez également désigner un avocat bilingue pour signer en votre nom ; des frais peuvent également s'appliquer. Ces éléments sont facultatifs, mais fortement recommandés, notamment pour les acheteurs germanophones, afin de garantir la sécurité linguistique et juridique.
• Coûts supplémentaires : De plus, vous devez prendre en compte des éléments plus petits : par exemple, les frais d'enregistrement du contrat préliminaire (~200 €), les éventuels frais de financement (frais hypothécaires ~0,25 % du prêt, frais bancaires), les frais de certifications officielles ou de traductions de documents, etc. Après l'achat, des frais permanents tels que la taxe foncière (IMU), les taxes municipales (par exemple, la taxe d'élimination des déchets TARI) et les frais d'entretien (pour les copropriétés) seront engagés - bien qu'ils ne soient pas considérés comme des frais d'achat supplémentaires, ils doivent être pris en compte dans votre budget.

Globalement, selon le cas, prévoyez environ 10 à 15 % du prix d'achat pour les frais annexes. Pour une résidence secondaire, le total des frais annexes (taxes, notaire, agent immobilier, traducteur) peut facilement atteindre environ 13 % du prix d'achat. Ainsi, vous éviterez les mauvaises surprises par la suite. Mieux vaut prévoir un budget plus généreux : vous pourrez investir le reste dans l'ameublement de votre nouvel appartement italien.

En Allemagne, certaines communes prélèvent une taxe spéciale sur les résidences secondaires ; ce n'est pas le cas en Italie. Cependant, les biens immobiliers qui ne sont pas utilisés comme résidence principale sont soumis à la taxe foncière ordinaire. Cette taxe municipale est appelée IMU (imposta municipale unica). Si vous enregistrez le bien acheté comme résidence principale, vous êtes exonéré de l'IMU (sauf pour les biens de luxe). En revanche, si vous utilisez le bien uniquement comme résidence secondaire, l'IMU est due annuellement.

Montant de l'IMU : L'IMU s'élève à 0,86 % de la valeur cadastrale annuelle à l'échelle nationale. Chaque commune peut légèrement modifier ce taux en fixant un taux d'imposition. Une majoration allant jusqu'à 0,28 % est courante, ce qui donne un taux d'imposition maximal d'environ 1,04 % de la valeur cadastrale. Dans de nombreuses stations balnéaires, l'IMU pour les résidences secondaires est donc d'environ 1 % par an. Important : La valeur cadastrale est généralement nettement inférieure à la valeur réelle du bien ; la charge effective par rapport au prix d'achat est donc plus faible. Exemple : Si une maison de vacances a une valeur cadastrale de 50.000 430 €, l'IMU s'élèvera à environ 520 € à 16 € par an (selon le taux d'imposition). Cette taxe est versée à la commune en deux versements (le 16 juin et le XNUMX décembre).

Les autres taxes courantes comprennent la taxe d'élimination des déchets (TARI) et, le cas échéant, une taxe de service (TASI), largement intégrée à l'IMU depuis 2020. Globalement, la charge annuelle pour les propriétaires de résidences secondaires en Italie est légèrement plus élevée qu'en Allemagne, car le gouvernement ne publie pas d'avis d'imposition distinct pour les résidences secondaires, mais facture via l'IMU. Il est conseillé de se renseigner sur les taux d'imposition exacts auprès de la commune du lieu d'achat afin de connaître le montant exact des frais courants.