Acheter une maison en Italie en tant qu'étranger en 2026 : Guide complet étape par étape

L'Italie demeure l'une des destinations les plus prisées au monde pour l'achat de biens immobiliers. Des villas sur le lac de Côme aux appartements dans les villes d'art, en passant par les maisons de campagne en Toscane et les propriétés avec vue sur mer dans les Pouilles et en Sicile, chaque année, des milliers d'étrangers choisissent d'investir sur le marché immobilier italien.

Si vous vous demandez comment acheter une maison en Italie en tant qu'étranger, ce guide, mis à jour pour 2026, vous accompagnera pas à pas tout au long du processus. Il détaille les conditions requises, les documents nécessaires, les taxes, les prêts hypothécaires, les frais de notaire, le calendrier d'achat et toutes les formalités administratives à connaître avant la signature de l'acte de vente ( rogito ).

L’objectif est de rendre l’achat d’un bien immobilier en Italie simple, sûr et sans erreur pour vous.

Un étranger peut-il acheter une maison en Italie ?

Oui. Dans la plupart des cas, un étranger peut acquérir un bien immobilier en Italie sans y résider. Les conditions dépendent principalement de la nationalité de l'acheteur et des accords de réciprocité entre l'Italie et son pays d'origine. Les citoyens de l'Union européenne peuvent acheter librement, tandis que les ressortissants de pays tiers doivent se renseigner sur les éventuelles conditions supplémentaires.

Pourquoi acheter une maison en Italie en 2026 ?

Le marché immobilier italien continue d'attirer les investisseurs internationaux pour diverses raisons.

Les principaux avantages sont les suivants :

• Des prix toujours compétitifs par rapport aux autres pays européens ;

• Qualité de vie élevée ;

• Patrimoine artistique et culturel unique ;

• Possibilité d'acquérir une résidence secondaire ;

• Opportunités d'investissement dans les locations touristiques ;

• Demande croissante dans les grandes villes ;

• Des incitations fiscales dans certains cas spécifiques.

En 2026, le secteur immobilier italien restera particulièrement attractif grâce à la demande étrangère croissante en provenance d'Allemagne, de Suisse, de France, du Royaume-Uni, des États-Unis, du Canada, des Émirats arabes unis et d'Australie.

Qui peut acheter une maison en Italie ?

La réponse dépend de votre nationalité.

Citoyens de l'UE

Si vous êtes citoyen d'un État membre de l'Union européenne, vous pouvez acquérir n'importe quel bien immobilier en Italie sans restriction particulière.

Vous pouvez acheter des produits :

• résidence principale ( prima casa );

• Résidence secondaire;

• Appartements;

• Villas;

• Terrains à bâtir ;

• Immobilier commercial.

Il n'est pas nécessaire d'avoir une résidence italienne.

Nicht-EU-Bürger

De nombreux citoyens non européens peuvent également acquérir des biens immobiliers en Italie.

Dans ce cas, il est important d'examiner le principe de réciprocité . Cela signifie qu'un citoyen italien est également autorisé à acquérir un bien immobilier dans votre pays d'origine.

Dans certains cas, les éléments suivants peuvent également être nécessaires :

• Un permis de séjour valide ;

• Ou l'existence d'accords internationaux spécifiques.

C’est pourquoi il est toujours conseillé de procéder à un examen préliminaire avant le début des négociations.

Documents requis pour l'achat d'une maison en Italie

L'un des aspects les plus importants concerne la documentation.

Les éléments suivants sont généralement nécessaires :

document d'identité

Cela pourrait être :

• Passeport;

• Carte d'identité européenne.

Numéro d'identification fiscale italien (Codice Fiscale)

C'est essentiel pour toute transaction immobilière.

Il est nécessaire pour :

• Signature de l’accord préliminaire ( compromesso );

• Ouverture d'un compte bancaire ;

• Conclusion de l'acte notarié ( rogito );

• Paiement des impôts ;

• Demande de prêt hypothécaire.

Le Codice Fiscale peut être demandé auprès du consulat italien de votre pays d'origine avant votre arrivée en Italie.

compte bancaire italien

Ce n'est pas toujours strictement nécessaire, mais c'est fortement recommandé.

Cela simplifie les choses :

• Le paiement du notaire;

• Diriger;

• Transferts;

• Frais supplémentaires (électricité, eau, etc.) ;

• Un éventuel prêt hypothécaire.

Comment acheter une maison en Italie : toutes les étapes

Le processus d'achat suit généralement une procédure très précise.

1. Recherche de biens immobiliers

La première étape consiste à trouver le bien immobilier idéal.

Les éléments suivants doivent être évalués :

• Emplacement;

• Infrastructures et services ;

• État du bien ;

• Classe énergétique ;

• Frais d'entretien/coûts supplémentaires de l'association des propriétaires ;

• Valeur marchande;

• Potentiel d'appréciation future.

Une analyse initiale correcte permet d'éviter des erreurs coûteuses.

2. Examen des documents

Avant de soumettre une offre, il est essentiel de vérifier les points suivants :

• extrait cadastral ( visura catastale );

• Plan au sol ( planimétria );

• Respect des réglementations en matière de construction ;

• Hypothèques potentielles;

• Crises d'épilepsie ;

• Défauts de construction ou modifications illégales ( abusi edilizi );

• Certificats de performance énergétique.

Cette phase est l'une des plus importantes de tout le processus d'achat.

3. Offre d'achat (Proposta di acquisto)

Une fois qu'un bien immobilier convenable aura été trouvé, une offre écrite sera soumise.

Il contient généralement :

• Le prix proposé ;

• Conditions de paiement ;

• Échéances ;

• Un éventuel acompte ;

• Conditions suspensives.

Si le vendeur accepte l'offre, celle-ci devient contraignante.

4. Contrat préliminaire (Contratto preliminare / Compromesso)

Le contrat préliminaire est alors signé.

Ce document contient :

• Le vendeur et l'acheteur s'engagent mutuellement à l'achat/la vente ;

• Un dépôt de confirmation ( caparra confirmatoria ) est versé ;

• Les délais et les modalités de l'acte notarié sont déterminés.

L'accord préliminaire protège les deux parties.

5. Acte notarié (Rogito notarile)

Le Rogito représente l'accord d'achat final.

Lors du rendez-vous chez le notaire :

• Le solde du prix d'achat sera-t-il payé ?

• Le notaire examine-t-il tous les documents ?

• Le transfert de propriété a lieu ;

• Le document sera enregistré.

À partir de cet instant, l'acheteur est officiellement propriétaire du bien.

Combien de temps faut-il pour acheter une maison en Italie ?

Valeurs indicatives :

phase	Temps moyen
Immobiliensuche	1 - Mois 6
négociation	1 - 3 semaines
Accord préliminaire (Faire des compromis)	2 - 6 semaines
Rendez-vous notarié (Rogito)	30 - jours 90

 

L'ensemble du processus prend généralement de 2 à 6 mois , bien que les délais puissent varier en fonction de la documentation, de la demande de prêt hypothécaire et de la complexité de la vente.

Foire aux questions

Un étranger peut-il acheter une maison en Italie ?

Oui. Les citoyens de l'Union européenne peuvent acquérir un bien immobilier en Italie sans restrictions particulières. Les citoyens de pays tiers peuvent également en acquérir un, sous réserve du respect du principe de réciprocité ou des conditions légales applicables.

Quels documents sont nécessaires à un étranger pour acheter un bien immobilier en Italie ?

En règle générale, un passeport ou une carte d'identité en cours de validité, un numéro d'identification fiscale italien (Codice Fiscale) et les documents demandés par le notaire sont requis. Bien qu'un compte bancaire italien ne soit pas toujours obligatoire, il est recommandé.

Puis-je, en tant qu'étranger résidant à l'étranger, acheter un bien immobilier en Italie ?

Oui. Il n'est pas nécessaire d'être résident italien pour y acheter un bien immobilier. Toutefois, les conditions requises dépendent de votre nationalité et des accords internationaux applicables.

Quels sont les frais à prévoir pour les étrangers lors de l'achat d'un bien immobilier en Italie ?

Outre le prix d'achat, des frais supplémentaires seront à prévoir : taxes, honoraires de notaire, éventuelles commissions d'agent immobilier et autres frais annexes. Le coût total dépendra du type de bien et de la situation personnelle de l'acheteur.

Les étrangers peuvent-ils obtenir un prêt immobilier en Italie ?

Oui. De nombreuses banques italiennes accordent également des prêts hypothécaires aux acheteurs étrangers, à condition que les exigences en matière de revenus, de solvabilité et de documentation soient remplies.

Combien de temps faut-il pour acheter un bien immobilier en Italie ?

Selon les circonstances, l'ensemble du processus d'achat prend généralement entre deux et six mois. Cette durée dépend de facteurs tels que la vérification des documents, les options de financement et le rendez-vous chez le notaire.

Le Code fiscal italien est-il requis pour acheter un bien immobilier ?

Oui. Le Codice Fiscale est obligatoire pour signer le contrat d'achat, payer les impôts et accomplir toutes les formalités lors de l'acquisition d'un bien immobilier en Italie.

Quels sont les impôts que les étrangers doivent payer lors de l'achat d'un bien immobilier en Italie ?

Les taxes applicables dépendent du type de bien, du vendeur et des éventuelles exonérations fiscales. Il peut s'agir notamment des droits de mutation immobilière, de la taxe sur la valeur ajoutée (TVA), des droits d'enregistrement foncier et de la taxe hypothécaire.