이탈리아에서 아파트 구입

이탈리아에서 부동산을 구매하는 것은 독일에서 부동산을 구매하는 것과 여러 면에서 다릅니다. 고려해야 할 가장 중요한 측면은 다음과 같습니다.

• 이탈리아 세금 번호 및 은행 계좌: 코디스 피스칼레(Codice Fiscale)를 일찍 신청하세요(이 절차 없이는 아무것도 할 수 없습니다. 모든 부동산 구매 시 의무 사항입니다). 또한, 계약금, 공증 수수료, 공공요금 등 납부 편의를 위해 이탈리아 은행 계좌를 개설하는 것도 좋은 방법입니다.
• 구매 절차 및 예비 계약: 이탈리아에서는 공증인 선임 전에 예비 계약("contratto preliminare" 또는 구매 약속)에 서명하는 경우가 많습니다. 이 서면 구매 제안은 구속력이 있는 경우가 많으며, 일반적으로 매매가의 약 10~30%에 해당하는 계약금(caparra)을 지불해야 합니다. 이후 구매에 더 이상 관심이 없을 경우, 이 계약금은 위약금으로 징수될 수 있습니다. 그러나 판매자가 계약을 취소할 경우, 일반적으로 계약금의 두 배를 환불해야 합니다. 유의사항: 자금 조달 및 구매 결정이 완전히 확정된 경우에만 예비 계약에 서명해야 합니다. 예비 계약은 20일 이내에 세무서에 등록해야 합니다(수수료 약 200~250유로).
• 공증 인증: 이탈리아에서 실제 소유권 이전은 공증 매매 계약서(rogito)를 통해 이루어집니다. 이 계약서는 이탈리아 공증인이 이탈리아어로 인증해야 합니다. 독일과 달리, 이탈리아에서는 공증인 앞에서 서명하는 즉시 매매 대금을 지불해야 하며, 소유권은 매수인에게 직접 이전됩니다. 토지 등기부에 추가 기재하는 것이 일반적이지만, 법적 효력을 위해 필수적인 것은 아닙니다. 이탈리아어를 충분히 구사하지 못하는 경우, 공증인 선임 시 공증인과 함께 동석하는 것이 좋습니다. 공증인은 귀하가 계약서를 제대로 이해하도록 해야 합니다. 또는, 이중 언어 구사 변호사가 언어 장벽을 극복하기 위한 대리인 역할을 할 수도 있습니다.
• 부동산 중개인과 실사: 부동산 구매는 종종 지역 부동산 중개인을 통해 이루어집니다. 중개인이 정식 등록(상공회의소 등록)되어 있는지 확인하십시오. 이탈리아에서는 판매자 수수료를 판매자가 단독으로 부담하는 것이 아니라, 일반적으로 양측이 매매가의 약 3%(부가가치세 포함)를 수수료로 지불합니다. 유능한 부동산 중개인이나 변호사는 지적 및 토지 등기부 검사를 대신 처리해 줄 것입니다. 즉, 아파트에 저당권이 있는지, 모든 건축 허가를 받았는지, 그리고 부동산에 알려지지 않은 담보 대출이나 부채가 없는지 확인하는 것입니다. 계약을 체결하기 전에 모든 서류를 꼼꼼히 검토(실사)하는 시간을 가지십시오.
• 계약법의 특징: 이탈리아에서는 일부 구두 약속은 그다지 중요하지 않습니다. 중요한 내용은 모두 서면 계약서에 포함해야 합니다. 또한, 공증 계약 후에는 철회권이 없습니다. 또한, 세금 번호 신청, 토지 등기부 열람, 허가 취득 등 행정 절차와 관료주의가 다소 시간이 걸릴 수 있다는 점에 유의해야 합니다. 하지만 인내심을 갖고, 필요한 경우 현지 전문가(부동산 중개인, 변호사, 공증인)의 도움을 받으면 매매 과정을 원활하게 진행할 수 있습니다.

이탈리아에서 아파트를 구매할 때는 구매 가격 외에 추가 비용을 지불해야 합니다. 이러한 비용은 주로 세금과 수수료로 구성됩니다. 부동산 구매에 관련된 가장 중요한 비용을 간략하게 살펴보겠습니다.

• 부동산 양도세: 이탈리아에서는 단일 재산 양도세가 없고, 구매 시 부과되는 세 가지 주요 세금이 있습니다. 등록세(imposta di registro), 모기지세(imposta ipotecaria), 지적세(imposta catastale)입니다. 주거용 부동산에는 감면된 세율이 적용됩니다. 등록세는 부동산의 지적 가치의 2%에 불과합니다. 그러나 9차 주거용 부동산(휴가용 주택)의 세율은 지적 가치의 50%입니다. 두 경우 모두 모기지세와 지적세가 추가되며, 각각 €2014의 정액 세율로 계산됩니다(4년 기준). 중요: 지적 가치는 종종 부동산의 시장 가치보다 상당히 낮기 때문에 세율이 매매 가격보다 낮게 표시됩니다. 개발업체로부터 구매하는 경우(신축), 등록세 대신 부가가치세(IVA)가 부과되며, 매매 가격의 10%(주거용 부동산) 또는 XNUMX%(부동산 부동산)가 부과됩니다. (고급 부동산의 경우 세율이 더 높을 수 있습니다.)
• 공증 수수료: 공증 수수료는 매매 가격과 소요되는 노력에 따라 달라집니다. 일반적으로 공증 수수료는 매매 가격의 약 1~2%입니다. 일반 주택 매매의 경우, 2.000%의 부가가치세(VAT)를 포함하여 약 5.000~22유로가 소요됩니다. 공증 수수료에는 토지 등기부 초본 발급 비용 등이 포함되는 경우가 많습니다. 공증인은 소유권 여부, 담보권 설정 등 중요한 확인 업무를 수행하고 토지 등기부에 소유권 이전을 등록하므로, 공증 수수료는 매우 유용합니다.
• 중개 수수료: 부동산 중개인이 개입하는 경우 수수료가 부과됩니다. 이탈리아에서는 일반적으로 매수자가 매매가의 약 3%(부가세 별도)를 받는 반면, 매도자는 2~3%를 지불합니다. 수수료는 일반적으로 예비 계약 시 지급됩니다. 사전에 합의된 수수료를 명확히 하십시오. 해외 부동산의 경우, 현지 시장 지식이 풍부하고 투명한 수수료를 제공하는 평판 좋은 중개인을 선택하는 것이 좋습니다.
• 번역가/변호사(선택 사항): 이탈리아어를 구사하지 못하시는 경우, 공증인 선임 시 법적으로 공증 번역가가 동석해야 합니다. 비용은 보통 1.000유로 정도입니다. 또는, 이중 언어 구사 변호사를 선임하여 대신 서명하게 할 수도 있으며, 수수료가 부과될 수 있습니다. 이러한 사항은 선택 사항이지만, 특히 독일어를 구사하는 구매자에게는 언어적, 법적 확실성을 위해 적극 권장됩니다.
• 추가 비용: 또한, 예비 계약 등록 수수료(약 €200), 자금 조달 비용(대출 금액의 약 0,25%에 해당하는 모기지 수수료, 은행 수수료), 공식 인증 또는 문서 번역 수수료 등과 같은 소액 항목도 고려해야 합니다. 구매 후에는 재산세(IMU), 지방세(예: TARI 폐기물 처리 수수료), 유지 관리 수수료(콘도미니엄의 경우)와 같은 지속적인 비용이 발생합니다. 이러한 비용은 추가 구매 비용으로 간주되지 않지만 예산에 반영해야 합니다.

전반적으로 구체적인 사례에 따라 구매 가격의 약 10~15%를 추가 비용으로 예산에 포함해야 합니다. 두 번째 주택의 경우, 총 추가 비용(세금, 공증, 부동산 중개인, 번역가)은 구매 가격의 약 13%에 달할 수 있습니다. 이렇게 하면 나중에 불쾌한 일을 겪지 않을 것입니다. 예산을 좀 더 넉넉하게 잡는 것이 좋습니다. 남은 돈은 새 이탈리아 아파트를 꾸미는 데 투자할 수 있습니다.

독일에서는 일부 지방자치단체에서 특별 세(second home tax)를 부과하지만, 이탈리아에는 그러한 세가 없습니다. 그러나 주 거주지로 사용되지 않는 부동산에는 일반 재산세가 부과됩니다. 이 지방세는 IMU(imposta municipale unica)라고 합니다. 매입한 부동산을 주 거주지로 등록하면 IMU가 면제됩니다(고급 부동산 제외). 그러나 해당 부동산을 휴가용 주택(seconda casa)으로만 사용하는 경우 IMU는 매년 납부해야 합니다.

IMU 금액: IMU는 전국적으로 매년 지적 가치의 0,86%입니다. 각 지자체는 세율을 설정하여 이 비율을 약간씩 다르게 할 수 있습니다. 일반적으로 최대 0,28%의 추가 요금이 부과되어 지적 가치의 약 1,04%가 되는 최대 세율이 됩니다. 많은 휴양지에서 1차 주택에 대한 IMU는 따라서 매년 약 50.000%입니다. 중요: 지적 가치는 일반적으로 실제 부동산 가치보다 상당히 낮습니다. 따라서 구매 가격에 대한 실질적인 부담이 더 낮습니다. 예: 휴가용 주택의 지적 가치가 €430인 경우 IMU는 연간 약 €520~€16입니다(세율에 따라 다름). 이 세금은 두 번에 걸쳐(16월 XNUMX일과 XNUMX월 XNUMX일) 지자체에 납부됩니다.

기타 지속적인 세금으로는 폐기물 처리 수수료(TARI)와 해당되는 경우 서비스 수수료(TASI)가 있으며, 이는 2020년부터 대부분 IMU(주택관리공단)에 통합되었습니다. 전반적으로 이탈리아의 세컨드 하우스 소유자의 연간 부담은 독일보다 다소 높은데, 정부가 완전히 별도의 세컨드 하우스 세금 평가를 시행하지 않고 IMU를 통해 청구하기 때문입니다. 정확한 지속적인 비용을 파악하려면 구매 장소의 지자체에 정확한 평가 요율을 문의하는 것이 좋습니다.