Koop een appartement in Italië

Het kopen van onroerend goed in Italië verschilt in meerdere opzichten van het kopen van onroerend goed in Duitsland. Hier zijn de belangrijkste aspecten om te overwegen:

• Italiaans belastingnummer en bankrekening: Vraag de Codice Fiscale al vroeg aan (zonder deze aanvraag gebeurt er niets; het is verplicht bij elke aankoop van een woning). Het kan ook een goed idee zijn om een Italiaanse bankrekening te openen om betalingen (bijvoorbeeld aanbetalingen, notariskosten, lopende kosten voor nutsvoorzieningen) gemakkelijk te kunnen verwerken.
• Aankoopproces en voorlopig koopcontract: In Italië wordt vaak vóór de notaris een voorlopig koopcontract ("contratto preliminare" of koopovereenkomst) getekend. Dit schriftelijke koopaanbod is vaak bindend – meestal is een aanbetaling (caparra) van ongeveer 10-30% van de aankoopprijs verschuldigd. Als u daarna niet meer geïnteresseerd bent in de aankoop, kan deze aanbetaling als boete worden ingehouden. Als de verkoper zich echter terugtrekt, moet hij u meestal het dubbele van de aanbetaling terugbetalen. Let op: teken een voorlopig koopcontract pas als de financiering en de koopbeslissing definitief zijn. Het voorlopig koopcontract moet ook binnen 20 dagen bij de belastingdienst worden geregistreerd (kosten ongeveer € 200-250).
• Notariële certificering: De daadwerkelijke eigendomsoverdracht vindt in Italië plaats met het notariële koopcontract (rogito). Dit moet door een Italiaanse notaris in het Italiaans worden bekrachtigd. In tegenstelling tot Duitsland is de koopprijs direct verschuldigd na ondertekening bij de notaris en wordt het eigendom rechtstreeks aan de koper overgedragen. Hoewel een extra inschrijving in het kadaster gebruikelijk is, is dit niet essentieel voor de rechtsgeldigheid. Zorg ervoor dat er een beëdigd vertaler aanwezig is bij de notarisafspraak als u zelf onvoldoende Italiaans spreekt. De notaris moet ervoor zorgen dat u het contract begrijpt. U kunt ook een tweetalige advocaat inschakelen om de taalbarrière te overbruggen.
• Makelaars en due diligence: De aankoop van onroerend goed verloopt vaak via lokale makelaars. Zorg ervoor dat de makelaar officieel geregistreerd staat (ingeschreven bij de Kamer van Koophandel). In Italië is de commissie van de verkoper niet wettelijk alleen voor rekening van de verkoper; meestal betalen beide partijen ongeveer 3% commissie (+ btw) van de aankoopprijs. Een goede makelaar of advocaat kan de kadastrale en kadastrale inspectie voor u verzorgen. Dit betekent dat gecontroleerd wordt of het appartement vrij is van lasten, dat alle bouwvergunningen zijn verkregen en dat er geen onbekende hypotheken of schulden op het onroerend goed rusten. Neem de tijd om alle documenten zorgvuldig te controleren (due diligence) voordat u een koopovereenkomst aangaat.
• Bijzonderheden van het contractenrecht: Houd er rekening mee dat bepaalde mondelinge toezeggingen in Italië minder belangrijk zijn – alles wat belangrijk is, moet in het schriftelijke contract worden opgenomen. Bovendien is er geen herroepingsrecht na een notariële koopovereenkomst. Houd er ook rekening mee dat administratieve procedures en bureaucratie wat tijdrovender kunnen zijn (bijvoorbeeld het aanvragen van een belastingnummer, het raadplegen van het kadaster, het verkrijgen van vergunningen). Met geduld en, indien nodig, de hulp van lokale experts (makelaar, advocaat, notaris) kan het aankoopproces echter soepel verlopen.

Bij de aankoop van een appartement in Italië moet u naast de aankoopprijs nog bijkomende kosten betalen. Deze bestaan voornamelijk uit belastingen en toeslagen. Hieronder vindt u een overzicht van de belangrijkste kosten bij de aankoop van onroerend goed:

• Overdrachtsbelasting op onroerend goed: In Italië is er geen enkele overdrachtsbelasting, maar drie belangrijke belastingen die eenmalig bij aankoop worden geheven. Dit zijn de registratiebelasting (imposta di registro), de hypotheekbelasting (imposta ipotecaria) en de kadastrale belasting (imposta catastale). Voor primaire woningen geldt een verlaagd tarief: de registratiebelasting bedraagt dan slechts 2% van de kadastrale waarde van de woning. Voor tweede woningen (vakantiehuizen) bedraagt het tarief echter 9% van de kadastrale waarde. In beide gevallen worden de hypotheek- en kadastrale belastingen bij elkaar opgeteld, elk berekend tegen een vast tarief van € 50 (vanaf 2014). Belangrijk: de kadastrale waarde is vaak aanzienlijk lager dan de marktwaarde van de woning; de percentages lijken daardoor lager dan de aankoopprijs. Bij aankoop van een projectontwikkelaar (nieuwbouw) wordt in plaats van de registratiebelasting btw (IVA) geheven, namelijk 4% (primaire woning) of 10% (tweede woning) van de aankoopprijs. (Luxe woningen kunnen hogere belastingtarieven hebben.)
• Notariskosten: De notariskosten voor de notariële akte zijn afhankelijk van de aankoopprijs en de inspanning die ermee gemoeid is. Doorgaans bedragen de notariskosten ongeveer 1-2% van de aankoopprijs. Voor een gemiddelde woningaankoop kan dit oplopen tot ongeveer € 2.000-5.000, exclusief 22% btw. Notariskosten omvatten vaak ook kosten voor kadastrale uittreksels, enz. De notaris verricht belangrijke controles (eigendomsstatus, lasten) en registreert de eigendomsoverdracht in het kadaster, waardoor zijn honorarium goed besteed is.
• Makelaarscommissie: Als er een makelaar wordt ingeschakeld, wordt er commissie gerekend. In Italië ontvangt de koper doorgaans ongeveer 3% van de aankoopprijs (plus btw), terwijl de verkoper doorgaans 2-3% betaalt. De commissie is meestal verschuldigd bij het sluiten van het voorlopig koopcontract. Informeer vooraf naar de overeengekomen commissie. Voor buitenlandse panden is het de moeite waard om een gerenommeerde makelaar te kiezen met lokale marktkennis en transparante tarieven.
• Vertaler / Advocaat (optioneel): Als u geen Italiaans spreekt, is het wettelijk verplicht dat een beëdigd vertaler aanwezig is bij de notarisafspraak. Dit kost vaak rond de € 1.000. U kunt er ook voor kiezen om een tweetalige advocaat aan te stellen om namens u te tekenen. Hieraan kunnen ook kosten verbonden zijn. Deze zaken zijn optioneel, maar worden sterk aanbevolen, vooral voor Duitstalige kopers, om de taalkundige en juridische zekerheid te garanderen.
• Bijkomende kosten: Daarnaast moet u rekening houden met kleinere kosten, zoals kosten voor het registreren van het voorlopige koopcontract (~€ 200), eventuele financieringskosten (hypotheekkosten ~0,25% van de lening, bankkosten), kosten voor officiële certificeringen of vertalingen van documenten, enz. Na de aankoop worden er doorlopende kosten gemaakt, zoals onroerendgoedbelasting (IMU), gemeentelijke belastingen (bijv. TARI-afvalheffing) en onderhoudskosten (voor appartementen). Deze worden niet als extra aankoopkosten beschouwd, maar u moet er wel rekening mee houden in uw budget.

Over het algemeen kunt u, afhankelijk van het specifieke geval, rekenen op ongeveer 10-15% van de aankoopprijs voor bijkomende kosten. Voor een tweede huis kunnen de totale bijkomende kosten (belastingen, notaris, makelaar, vertaler) al snel oplopen tot ongeveer 13% van de aankoopprijs. Zo voorkomt u onaangename verrassingen achteraf. Het is beter om iets ruimer te budgetteren – u kunt het resterende bedrag investeren in de inrichting van uw nieuwe Italiaanse appartement.

In Duitsland heffen sommige gemeenten een speciale belasting op tweede woningen – in Italië bestaat die niet. Woningen die niet als hoofdverblijfplaats worden gebruikt, zijn echter wel onderworpen aan de reguliere onroerendgoedbelasting. Deze gemeentelijke belasting heet IMU (imposta municipale unica). Als u de gekochte woning als hoofdverblijfplaats registreert, bent u vrijgesteld van de IMU (met uitzondering van luxe woningen). Als u de woning echter alleen als vakantiewoning of seconda casa gebruikt, moet u jaarlijks de IMU betalen.

Hoogte van de IMU: De IMU bedraagt landelijk 0,86% van de kadastrale waarde per jaar. Elke gemeente kan dit tarief licht variëren door een belastingtarief vast te stellen. Een toeslag van maximaal 0,28% is gebruikelijk, wat resulteert in een maximaal belastingtarief van ongeveer 1,04% van de kadastrale waarde. In veel vakantieparken bedraagt de IMU voor tweede woningen daarom ongeveer 1% per jaar. Belangrijk: De kadastrale waarde is meestal aanzienlijk lager dan de werkelijke waarde van het onroerend goed - de effectieve last ten opzichte van de aankoopprijs is daarom lager. Voorbeeld: Als een vakantiehuis een kadastrale waarde heeft van € 50.000, bedraagt de IMU ongeveer € 430 tot € 520 per jaar (afhankelijk van het belastingtarief). Deze belasting wordt in twee termijnen aan de gemeente betaald (op 16 juni en 16 december).

Andere lopende belastingen zijn onder meer de afvalstoffenheffing (TARI) en, indien van toepassing, een servicevergoeding (TASI), die sinds 2020 grotendeels is geïntegreerd in de IMU. Over het algemeen zijn de jaarlijkse lasten voor tweedehuisbezitters in Italië iets hoger dan in Duitsland, omdat de overheid geen volledig aparte aanslag voor tweedehuisbelastingen oplegt, maar via de IMU factureert. Het is raadzaam om de exacte aanslagtarieven te raadplegen bij de gemeente van de plaats van aankoop om de exacte lopende kosten te kennen.