Anteckningar om köp

Några tips för att köpa ett hus i Ligurien / Riviera di Ponente.

  • Letar du efter att köpa ett hus i Italien / Ligurien / Riviera di Ponente?
  • Vill du veta hur detta fungerar och vad du ska se upp för?
  • Naturligtvis vill du inte kliva i några fallgropar - varför är några frågor obesvarade?

I slutet av denna rekommendation är du väl förberedd.

Att köpa ett hus i Italien borde inte bli ett okänt äventyr.

Finns det de bästa ställena i Italien att köpa ett hus?

Nej - snarare inte, eftersom det här är en smakfråga och det är välkänt att det inte finns någon tvist om det. Under internetåldern visas otaliga erbjudanden på så kallade ”fastighetsportaler”. Glöm aldrig att en fastighetsportal vanligtvis inte ens känner ett utställt objekt utan bara fungerar som ett reklammedium för mäklare eller privata säljare, och en italiensk verklighet blir snabbt uppenbar:

Den italienska fastighetsmarknaden är otillfredsställande smulig.

Klassificerade annonser?

I många regioner är fortfarande via klassificeras annonserade, ofta med orealt höga priser från privata säljare. Rättslig osäkerhet spelar en roll här och en italiensk / tysktalande advokat bör helst konsulteras.

Gå runt och lämna det till slumpen?

En annan process är genom ett område flytta runt och "från by till by" på jakt efter "Vendesi"Tecken för att hålla ett öga ute. Observera att inte alla egenskaper är igenkännliga. Vissa tillgängliga fastigheter har inte ett tecken eftersom ägaren är på det bästa diskretion önskar att ingen ska veta att det måste säljas! Eftersom den ekonomiska krisen, som har pågått i mer än tio år, tvingar ”överklassen” i stadsdelar som Turin och Milano att vidta kostnadsbesparande åtgärder och sälja sitt andra hem vid havet.

Mäklarkommission

En fastighetsmäklare är juridiskt skyldig att agera opartiskt. Han arbetar på uppdrag av både köparen och säljaren och måste ha en italiensk mäklare licens. Därför betalas hans mäklaravgift vanligtvis av köparen och säljaren. Varje mäklare bestämmer själv sin provision. En köpare betalar vanligtvis 3% till 5% + Moms från försäljningspriset. Låt alltid allt kontrolleras och hanteras av en notarie. Betal inte direkt till mäklaren eller säljaren. Ha i alla fall ett preliminärt kontrakt (kompromesso) in i markregistret / fastighetsregistret. Detta bör särskilt vara fallet om köparen fortfarande måste ta ett hypotekslån.

  1. Erbjudande om förslag → 2: a preliminära kontraktet (kompromisso) → 3: e notarialakt ("Rogito", överlåtelse av ägande)

 

Det preliminära avtalet bör innehålla följande:

  • Energiprestationscertifikat plus en kopia av det och en skattestämpel på € 16
  • Kadastralt utdrag / inspektion (syn) inklusive planlösning (2 € stämpel vardera)
  • Kopia av formuläret F23med detaljer om skattebetalningen
  • Registreringsformuläret 69
  • Notary avgift / om du inte talar italienska språket kräver lagen en officiell översättare. Förhandlingsärenden mellan köpare och notarius.
  • Förmedlingsavgiften betalas så snart köparen och säljaren tecknar ett preliminärt avtal och en utbetalning har gjorts.

 

Notariële handling / notarial handling (Rogito notarile)

Det enda rättsligt bindande medlingssteget är den slutgiltiga överlåtelsen av ägaravtalet mellan parterna, som måste upprättas och intygas av notarius. Betalningsbeloppet bör göras i förväg med Ital. bankcheck överlämnas till notarius. De notarieavgift och överföringsskatt debiteras av notarie kallas, han ser också till att matrisen (Catasto) och fastighetsregistret uppdateras korrekt. Till plikterna en notariersom garanterar framgångsrikt slutförande inkluderar:

  • Tydliggöra ägandet
  • Exempelvis serviceförmåner och vägrätt, pantelån (inteckning, markavgift), första vägran etc.
  • kontrollera att det är ett juridiskt objekt och inte en "svart byggnad", eller omvandlingar / tillägg registreras också i markregistret.
  • kontrollera parternas identitet (köpare / säljare); se till att de uppfyller de lagliga kraven för att ingå avtalet (B. Minsta ålder, sunt förnuft)
  • tillämpligt skattesystem bekräfta och samla in de skatter som ska betalas. Fastighetsöverföringsskatt är 2% för primärbostad och 9% för sekundärbostad av matrömsvärdet
  • Att utfärda äganderätten garanterar att alla tillämpliga lagar följs
  • bifoga den lagliga planlösningen för fastigheten
  • Läs noten till parterna för att se till att de förstår innehållet och att det är vad de vill
  • samla in stämpelskatt och skatter på statens vägnar
  • Registrering av ägaröverföring med Fastighetsregisteroch Land Registry (Catasto)
  • För att öppna ett bankkonto i Italien kräver en bank personlig identifiering och ett italienskt skattenummer (codice fiscale). En kodskatt som är ganska lätt att få.

När du blir ny ägare har du några återkommande kostnader:

  • Faciliteter (telefon, gas, el)
  • Lägenhetshanteringskostnader
    • bara om din fastighet är en del av ett bostadsrätter
  • Lokal skräp och serviceavgift
  • Kommunala eller fastighetsskatter (Imposta Municipale) för kommunens tjänster och utgifter
    • gäller inte om ditt hus är din huvudbostad- såvida det inte är en lyxfastighet.
  • Försäkring
    • Du bör åtminstone överväga en försäkring som täcker skador på tredje part, till exempel när ett vattenrör går sönder och dina grannar får vattenskador. Du kan också tänka på stöld, brand och andra skydd.
    • Undvik dubbel täckning:
      • Om du befinner dig i ett bostadsrätter, kan det finnas gruppförsäkring för byggnaden.
      • Om du har tagit ett hypotekslån har du viss risk för livet under hypotekslånets livstid.

Din fastighetsmäklare kan ge en översikt över dina förväntade årliga ägarkostnader.

Skatteavdrag

Fastighetsägare kan dra nytta av ett antal skatteavdrag när de lämnar in en självdeklaration i Italien. De exakta detaljerna kan ändras från år till år. Prata helst med en italiensk. Skatterådgivare (Commercialista)

  • Förmedlingsavgift
  • Inteckningslån
  • Renoveringskostnader
  • Energibesparingar

Vad kan mäklaren göra för dig?

  • Tillhandahållande efter "efterförsäljningsfasen" som gemenskapsregistrering
  • Aktivering av el, vatten, eventuellt gas, WiFi, försäkring, avfallshantering
  • Byråkratisk administration.
  • Underhållsarbete och eventuellt rengöring.
  • Övervakning av omvandlingar, renoveringar.
  • Konstruktionsriktning inklusive geometer
  • Upprepa med video / foton / WhatsApp