Köp en lägenhet i Italien

Att köpa fastighet i Italien skiljer sig på flera sätt från att köpa fastighet i Tyskland. Här är de viktigaste aspekterna att tänka på:

• Italienskt skattenummer och bankkonto: Ansök om codice fiscale tidigt (inget kommer att hända utan den; den är obligatorisk vid varje fastighetsköp). Det kan också vara en bra idé att öppna ett italienskt bankkonto för att enkelt kunna hantera betalningar (t.ex. handpenningar, notarieavgifter, löpande kostnader för allmännyttiga tjänster).
• Köpprocess och preliminärt avtal: I Italien undertecknas ofta ett preliminärt kontrakt ("contratto preliminare" eller köpelöfte) före notarieutnämningen. Detta skriftliga köperbjudande är ofta bindande – vanligtvis ska en handpenning (caparra) på cirka 10–30 % av köpeskillingen betalas. Om du inte längre är intresserad av köpet efteråt kan denna handpenning behållas som straffavgift. Om säljaren däremot drar sig ur köpet är de vanligtvis skyldiga att återbetala dig dubbel handpenning. Kom ihåg: Skriv endast under ett preliminärt kontrakt om finansieringen och köpbeslutet verkligen är slutförda. Det preliminära kontraktet bör också registreras hos skattekontoret inom 20 dagar (avgift cirka 200–250 euro).
• Notariecertifiering: Själva ägaröverlåtelsen i Italien sker med det notarieupprättade köpekontraktet (rogito). Detta måste bestyrkas av en italiensk notarie på italienska. Till skillnad från i Tyskland förfaller köpeskillingen omedelbart efter undertecknandet hos notarien, och äganderätten överförs direkt till köparen. Även om en ytterligare registrering i fastighetsregistret är vanlig praxis är den inte nödvändig för juridisk giltighet. Planera att ha en svuren tolk närvarande vid notariemötet om du inte själv talar tillräckligt med italienska – notarien måste se till att du förstår kontraktet. Alternativt kan en tvåspråkig advokat agera som din ombud för att överbrygga språkbarriären.
• Fastighetsmäklare och due diligence: Fastighetsköp sker ofta via lokala fastighetsmäklare. Se till att mäklaren är officiellt registrerad (registrerad hos handelskammaren). I Italien bärs säljarens provision inte juridiskt enbart av säljaren; vanligtvis betalar båda parter cirka 3 % provision (+ moms) av köpeskillingen. En bra fastighetsmäklare eller advokat bör hantera fastighetsregistrerings- och fastighetsregisterbesiktningen åt dig. Det innebär att kontrollera att lägenheten är fri från inteckningar, att alla bygglov har erhållits och att det inte finns några okända inteckningar eller skulder på fastigheten. Ta dig tid att noggrant granska alla dokument (due diligence) innan du ingår ett avtal.
• Särskilda drag inom avtalsrätten: Observera att vissa muntliga löften är mindre viktiga i Italien – allt viktigt bör inkluderas i det skriftliga kontraktet. Dessutom finns det ingen ångerrätt efter ett notariekontrakt. Du bör också vara beredd på att administrativa förfaranden och byråkrati kan vara något mer tidskrävande (t.ex. ansökan om skattenummer, åtkomst till fastighetsregistret, erhållande av tillstånd). Med tålamod och, om nödvändigt, hjälp av lokala experter (fastighetsmäklare, advokat, notarie) kan dock köpprocessen hanteras smidigt.

När du köper en lägenhet i Italien måste du betala ytterligare kostnader utöver köpeskillingen. Dessa består främst av skatter och avgifter. Här är en översikt över de viktigaste kostnaderna vid köp av fastighet:

• Fastighetsöverlåtelseskatter: I Italien finns det inte en enda fastighetsöverlåtelseskatt, utan snarare tre huvudskatter som tas ut en gång vid köp. Dessa är registreringsskatt (imposta di registro), hypoteksskatt (imposta ipotecaria) och fastighetsskatt (imposta catastale). En reducerad skattesats gäller för primärbostäder – registreringsskatten är då endast 2 % av fastighetens taxeringsvärde. För fritidsbostäder (fritidshus) är skattesatsen dock 9 % av taxeringsvärdet. I båda fallen läggs hypoteks- och taxeringsskatt till, var och en beräknad med en schablonsats på 50 euro (från och med 2014). Viktigt: Taxeringsvärdet är ofta betydligt lägre än fastighetens marknadsvärde – därför verkar de procentuella skattesatserna vara lägre än inköpspriset. Vid köp från en byggherre (nybyggnation) tas moms (IVA) ut istället för registreringsskatt, nämligen 4 % (primärbostad) eller 10 % (sekundärbostad) av inköpspriset. (Lyxfastigheter kan vara föremål för högre skattesatser.)
• Notarieavgifter: Notariens arvode för notariebekräftelsen beror på köpeskillingen och den insats som krävs. Vanligtvis är notarieavgifterna cirka 1–2 % av köpeskillingen. För ett genomsnittligt bostadsköp kan detta vara cirka 2.000 5.000–22 XNUMX euro plus XNUMX % moms. Notarieavgifterna inkluderar ofta även kostnader för utdrag ur fastighetsregister etc. Notarien genomför viktiga kontroller (ägarstatus, inteckningar) och registrerar ägarövergången i fastighetsregistret, vilket gör deras arvode välinvesterat.
• Mäklararvode: Om en fastighetsmäklare är inblandad debiteras en provision. I Italien får köparen vanligtvis cirka 3 % av köpeskillingen (plus moms), medan säljaren vanligtvis betalar 2–3 %. Provisionen förfaller vanligtvis vid tidpunkten för det preliminära kontraktet. Förtydliga i förväg vilken provision som har avtalats. För utländska fastigheter är det värt att välja en ansedd mäklare med lokal marknadskännedom som erbjuder transparenta avgifter.
• Översättare / Advokat (valfritt): Om du inte talar italienska är det lagstadgat att en svuren översättare är närvarande vid notariemötet. Detta kostar ofta runt 1.000 XNUMX euro. Alternativt kan du utse en tvåspråkig advokat som undertecknar för din räkning – avgifter kan också tillkomma. Dessa punkter är valfria men rekommenderas starkt, särskilt för tysktalande köpare, för att säkerställa språklig och rättslig säkerhet.
• Ytterligare kostnader: Dessutom bör du ta med mindre utgifter: t.ex. avgifter för registrering av förkontraktet (~200 €), eventuella finansieringskostnader (bolåneavgift ~0,25 % av lånet, bankavgifter), avgifter för officiella certifieringar eller översättningar av dokument, etc. Efter köpet kommer löpande kostnader som fastighetsskatt, kommunalskatt (t.ex. TARI-avfallsavgift) och underhållsavgifter (för bostadsrätter) att uppstå – även om dessa inte betraktas som ytterligare köpekostnader, bör de tas med i din budget.

Sammantaget bör du, beroende på det specifika fallet, budgetera ungefär 10–15 % av köpeskillingen för extra kostnader. För ett andra hem kan de totala extra kostnaderna (skatter, notarie, fastighetsmäklare, översättare) lätt uppgå till cirka 13 % av köpeskillingen. På så sätt slipper du obehagliga överraskningar senare. Det är bättre att budgetera lite mer generöst – du kan investera det som blir över i att möblera din nya italienska lägenhet.

I Tyskland tar vissa kommuner ut en särskild fritidshusskatt – något sådant finns inte i Italien. Fastigheter som inte används som primärbostad är dock föremål för den vanliga fastighetsskatten. Denna kommunala skatt kallas IMU (imposta municipale unica). Om du registrerar den köpta fastigheten som din primärbostad är du befriad från IMU (förutom för lyxfastigheter). Om du däremot endast använder fastigheten som fritidshus, eller seconda casa, ska IMU betalas årligen.

Beloppet för IMU: IMU är 0,86 % av taxeringsvärdet per år i hela landet. Varje kommun kan variera denna skattesats något genom att fastställa en skattesats. Ett påslag på upp till 0,28 % är vanligt, vilket resulterar i en maximal skattesats på cirka 1,04 % av taxeringsvärdet. På många semesterorter är IMU för fritidshus därför cirka 1 % årligen. Viktigt: Taxeringsvärdet är vanligtvis betydligt lägre än det faktiska fastighetsvärdet – den effektiva belastningen i förhållande till inköpspriset är därför lägre. Exempel: Om ett fritidshus har ett taxeringsvärde på 50.000 430 euro, skulle IMU vara cirka 520 till 16 euro per år (beroende på skattesatsen). Denna skatt betalas till kommunen i två omgångar (den 16 juni och XNUMX december).

Andra löpande skatter inkluderar avfallshanteringsavgiften (TARI) och, i förekommande fall, en serviceavgift (TASI), som till stor del har integrerats i IMU sedan 2020. Sammantaget är den årliga belastningen för fritidshusägare i Italien något högre än i Tyskland, eftersom regeringen inte utfärdar en helt separat andrahusskattetaxering, utan istället fakturerar via IMU. Det är lämpligt att fråga om de exakta taxeringssatserna med kommunen på inköpsplatsen för att få veta de exakta löpande kostnaderna.