意大利仍然是全球最热门的置业目的地之一。从科莫湖畔的别墅、艺术之都的公寓，到托斯卡纳的乡村住宅，以及普利亚和西西里岛的海景房——每年都有成千上万的外国公民选择投资意大利房地产市场。
如果您想知道如何以外国人的身份在意大利购买房屋，这份更新至2026年的指南将一步一步地指导您完成整个流程。它解释了各项要求、所需文件、税收、抵押贷款、公证费、购买时间表以及签署契约（rogito）之前您需要了解的所有行政手续。
我们的目标是让您在意大利购买房产的过程变得简单、安全、无误。
外国人可以在意大利买房吗？
是的。大多数情况下，外国人无需成为意大利居民即可在意大利购买房产。具体条件主要取决于买家的国籍以及意大利与其原籍国之间的互惠协议。欧盟公民可以自由购买，而非欧盟公民则需了解是否有其他附加要求。
为什么要在 2026 年在意大利买房？
由于多种因素，意大利房地产市场持续吸引着国际投资者。
主要优势包括：
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与其他欧洲国家相比，价格仍然具有竞争力；
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生活质量高；
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独特的艺术和文化遗产；
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购买第二套住房的机会；
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旅游租赁的投资机会；
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主要城市需求不断增长；
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在某些特定情况下可享受税收优惠。
2026年，由于来自德国、瑞士、法国、英国、美国、加拿大、阿联酋和澳大利亚等国的外国需求不断增长，意大利房地产行业仍将保持特别大的吸引力。
谁可以在意大利买房？
答案取决于你的国籍。
欧盟公民
如果您是欧盟成员国的公民，您可以在意大利购买任何房产，没有任何特殊限制。
您可以购买：
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主要住所（prima casa）
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第二套房产；
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公寓；
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别墅；
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建筑用地；
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商业地产。
无需拥有意大利居留权。
非欧盟公民
许多非欧盟公民也可以在意大利购买房产。
在这种情况下，有必要考察所谓的互惠原则（principio di reciprocità ）。这意味着意大利公民也可以在其本国购买房产。
在某些情况下，可能还需要采取以下措施：
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有效的居留许可；
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或者存在具体的国际协议。
因此，在谈判开始前进行初步审查总是明智之举。
在意大利买房所需文件
最重要的方面之一是文档记录。
通常需要以下物品：
身份证件
这可能是：
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护照;
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欧洲身份证。
意大利税务识别号（Codice Fiscale）
它对每一笔房地产交易都至关重要。
它的用途是：
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签署初步协议（compromesso）；
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开设银行账户；
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公证契约的结论（rogito）；
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缴纳税款；
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申请抵押贷款。
您可以在抵达意大利之前，通过您所在国家的意大利领事馆申请税号（ Codice Fiscale） 。
意大利银行账户
虽然并非绝对必要，但强烈建议这样做。
它让事情变得更简单：
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公证员的报酬；
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转向；
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转账；
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额外费用（电费、水费等）；
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可能的抵押贷款。
如何在意大利买房：所有步骤
购买过程通常遵循非常精确的流程。
1. 房产搜索
第一步是找到理想的房产。
应评估以下内容：
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地点;
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基础设施和服务；
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房产状况；
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能源等级；
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业主协会的维护费/额外费用；
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市场价值；
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未来升值潜力。
正确的初步分析可以避免代价高昂的错误。
2. 文件审查
提交报价前，务必检查以下事项：
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地籍提取物（visura catastale）；
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平面图（平面图）；
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符合建筑法规；
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潜在抵押贷款；
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癫痫发作；
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建筑缺陷或非法改建（abusi edilizi）；
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能源性能证书。
这一阶段是整个购买过程中最重要的阶段之一。
3. 购买要约（Proposta di acquisto）
一旦找到合适的房产，我们将提交书面报价。
它通常包含：
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报价；
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付款条款；
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截止日期；
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可能的首付；
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悬置状态。
如果卖方接受报价，则该报价具有约束力。
4. 初步合同（Contratto preliminare / Compromesso）
然后签署初步合同。
本文档包含：
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买卖双方共同承诺进行购买/出售；
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支付确认押金（caparraconfirmatoria ）；
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确定公证契约的期限和方式。
初步协议可以保护双方的利益。
5. 公证书（Rogito notarile）
Rogito代表最终购买协议。
在公证预约期间：
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剩余的购买价款会支付吗？
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公证员会审核所有文件吗？
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所有权转移发生；
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文件将被登记。
从这一刻起，买方正式成为该房产的所有者。
在意大利买房需要多长时间？
指导值：
| 相 | 杜尔希施尼特利切时间 |
| 房产搜索 | 1 - 6个月 |
| 处理 | 1 - 3周 |
| 初步协议（妥协) | 2 - 6周 |
| 公证人预约（罗吉托) | 30-90天 |
整个过程通常需要2 到 6 个月，但具体时间可能因文件、抵押贷款申请和销售的复杂程度而有所不同。
Häufiggestellte Fragen
外国人可以在意大利买房吗？
是的。欧盟公民可以在意大利购买房产，不受任何特殊限制。非欧盟国家的公民也可以购买房产，但需满足互惠原则或相关法律要求。
外国人想在意大利购买房产需要哪些文件？
一般来说，需要提供有效的护照或身份证、意大利税务识别号（Codice Fiscale）以及公证处要求的其他文件。虽然并非必须拥有意大利银行账户，但建议拥有。
我作为一名居住在国外的外国人，可以在意大利购买房产吗？
是的。您无需成为意大利居民即可在意大利购买房产。但是，具体要求取决于您的国籍和适用的国际协议。
外国人在意大利购买房产会产生哪些费用？
除了购房款外，还需支付税费、公证费、可能还有房产经纪人佣金以及其他杂项费用。总费用取决于房产类型和买家的具体情况。
外国人可以在意大利获得抵押贷款吗？
是的。许多意大利银行也向外国购房者提供抵押贷款，前提是他们符合收入、信用和文件方面的要求。
在意大利买房需要多长时间？
根据具体情况，整个购买过程通常需要两到六个月。所需时间取决于诸多因素，例如文件审核、融资方案以及公证预约等。
购买房产需要意大利税号（Codice Fiscale）吗？
是的。在意大利购买房产时，必须提供《税号》（Codice Fiscale）才能签署购房协议、缴纳税款并完成所有手续。
外国人在意大利购买房产需要缴纳哪些税费？
适用的税费取决于房产类型、卖方以及任何适用的税收优惠。这些税费可能包括房产转让税、增值税、土地登记税和抵押税。
