義大利仍然是全球最熱門的置業目的地之一。從科莫湖畔的別墅、藝術之都的公寓，到托斯卡納的鄉村住宅，以及普利亞和西西里島的海景房——每年都有成千上萬的外國公民選擇投資義大利房地產市場。
如果您想知道如何以外國人的身分在義大利購買房屋，這份更新至2026年的指南將一步一步地引導您完成整個流程。它解釋了各項要求、所需文件、稅收、抵押貸款、公證費、購買時間表以及簽署契約（rogito）之前您需要了解的所有行政手續。
我們的目標是讓您在義大利購買房產的過程變得簡單、安全、無誤。
外國人可以在義大利買房子嗎？
是的。大多數情況下，外國人無需成為義大利居民即可在義大利購買房產。具體條件主要取決於買家的國籍以及義大利與其原籍國之間的互惠協議。歐盟公民可以自由購買，而非歐盟公民則需了解是否有其他附加要求。
為什麼要在 2026 年在義大利買房子？
由於多種因素，義大利房地產市場持續吸引國際投資者。
主要優勢包括：
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與其他歐洲國家相比，價格仍具有競爭力；
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生活品質高；
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獨特的藝術和文化遺產；
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購買第二套房的機會；
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旅遊租賃的投資機會；
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主要城市需求不斷成長；
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在某些特定情況下可享有稅收優惠。
2026年，由於來自德國、瑞士、法國、英國、美國、加拿大、阿聯酋和澳洲等國的外國需求不斷增長，義大利房地產產業仍將保持特別大的吸引力。
誰可以在義大利買房？
答案取決於你的國籍。
歐盟公民
如果您是歐盟成員國的公民，您可以在義大利購買任何房產，沒有任何特殊限制。
您可以購買：
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主要住所（prima casa）
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第二套房；
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公寓；
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別墅；
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建築用地；
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商業地產。
無需擁有義大利居留權。
非歐盟公民
許多非歐盟公民也可以在義大利購買房產。
在這種情況下，有必要考察所謂的互惠原則（ principio di reciprocità ）。這意味著義大利公民也可以在其本國購買房產。
在某些情況下，可能還需要採取以下措施：
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有效的居留許可；
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或存在具體的國際協議。
因此，在談判開始前進行初步審查總是明智之舉。
在義大利買房所需文件
最重要的方面之一是文件記錄。
通常需要以下物品：
身分證件
這可能是：
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護照;
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歐洲身分證。
義大利稅務識別號碼（Codice Fiscale）
它對每一筆房地產交易都至關重要。
它的用途是：
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簽署初步協議（compromesso）；
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開設銀行帳戶；
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公證契約的結論（rogito）；
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繳稅；
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申請抵押貸款。
您可以在抵達義大利之前，透過您所在國家的義大利領事館申請稅號（ Codice Fiscale） 。
義大利銀行帳戶
雖然並非絕對必要，但強烈建議這樣做。
它讓事情變得更簡單：
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公證員的報酬；
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轉向；
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轉帳；
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額外費用（電費、水費等）；
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可能的抵押貸款。
如何在義大利買房：所有步驟
購買過程通常遵循非常精確的流程。
1. 房產搜索
第一步是找到理想的房產。
應評估以下內容：
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地點;
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基礎設施和服務；
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房產狀況；
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能源等級；
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業主協會的維護費/額外費用；
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市場價值；
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未來升值潛力。
正確的初步分析可以避免代價高昂的錯誤。
2. 文件審查
提交報價前，務必檢查以下事項：
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地籍萃取物（visura catastale）；
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平面圖（平面圖）；
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符合建築法規；
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潛在抵押貸款；
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癲癇發作；
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建築瑕疵或非法改建（abusi edilizi）；
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能源性能證書。
這一階段是整個購買過程中最重要的階段之一。
3. 購買要約（Proposta di acquisto）
一旦找到合適的房產，我們將提交書面報價。
它通常包含：
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報價；
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付款條款；
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截止日期；
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可能的首付；
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懸置狀態。
如果賣方接受報價，則該報價具有約束力。
4. 初步合約（Contratto preliminare / Compromesso）
然後簽署初步合約。
本文檔包含：
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買賣雙方共同承諾進行購買/出售；
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支付確認押金（caparraconfirmatoria ）；
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確定公證契約的期限和方式。
初步協議可以保護雙方的利益。
5. 公證書（Rogito notarile）
Rogito代表最終購買協議。
公證預約期間：
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剩餘的購買價款會支付嗎？
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公證員會審核所有文件嗎？
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所有權轉移發生；
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文件將被登記。
從這一刻起，買方正式成為該房產的所有者。
在義大利買房要多久？
指導值：
| 段落 | 平均時間 |
| 不動產 | 1-6個月 |
| 談判 | 1-3週 |
| 初步協議（妥協) | 2-6週 |
| 公證人預約（羅吉托) | 30-90天 |
總體而言，整個過程通常需要2 到 6 個月，但具體時間可能因文件、抵押貸款申請和銷售的複雜程度而有所不同。
Häufiggestellte Fragen
外國人可以在義大利買房子嗎？
是的。歐盟公民可以在義大利購買房產，不受任何特殊限制。非歐盟國家的公民也可以購買房產，但需滿足互惠原則或相關法律要求。
外國人想在義大利購買房產需要哪些文件？
一般來說，需要提供有效的護照或身分證、義大利稅務識別號碼（Codice Fiscale）以及公證處要求的其他文件。雖然並非必須擁有義大利銀行帳戶，但建議擁有。
我作為一個居住在國外的外國人，可以在義大利購買房產嗎？
是的。您無需成為義大利居民即可在義大利購買房產。但是，具體要求取決於您的國籍和適用的國際協議。
外國人在義大利購買房產會產生哪些費用？
除了購屋款外，還需支付稅金、公證費、可能還有房仲佣金等雜項費用。總費用取決於房產類型和買家的具體情況。
外國人可以在義大利獲得抵押貸款嗎？
是的。許多義大利銀行也向外國購屋者提供抵押貸款，前提是他們符合收入、信用和文件方面的要求。
在義大利買房要多久？
根據具體情況，整個購買過程通常需要兩到六個月。所需時間取決於諸多因素，例如文件審核、融資方案以及公證預約等。
購買房產需要義大利稅號（Codice Fiscale）嗎？
是的。在義大利購買房產時，必須提供《稅號》（Codice Fiscale）才能簽署購屋協議、繳稅並完成所有手續。
外國人在義大利購買房產需要繳哪些稅費？
適用的稅費取決於房產類型、賣方以及任何適用的稅收優惠。這些稅費可能包括房產轉讓稅、增值稅、土地登記稅和抵押稅。
