Процес купівлі нерухомості в Лігурії

Придбання будинку для відпочинку або квартири для відпочинку за кордоном іноді може бути складним - адже контракти на нерухомість в Італії підпадають під дію італійського законодавства. Без знання ринку, правової ситуації, національної мови та звичайних процесів неприємні сюрпризи майже неминучі. Нижче ми пояснюємо, що вам потрібно знати про процес купівлі нерухомості в Лігурії.

Покроковий процес купівлі нерухомості
Додаткові витрати при купівлі будинку в Лігурії
Навіщо потрібен агент з нерухомості?
Фінансування нерухомості в Лігурії
Контрольний список покупки нерухомості Лігурія
Так відбувається нотаріальне призначення

Ось як відбувається покупка нерухомості в Лігурії в casariviera

Після попередньої домовленості ви разом з агентом відвідаєте один або кілька об’єктів.

Коли ви знайдете нерухомість, яка відповідає вашим очікуванням, ми роз’яснимо основні фінансові питання. Це стосується, наприклад, чи бажаєте ви фінансування.

Якщо для вас є варіант фінансування, потрібне резервування. Зазвичай це відповідає приблизно 1 відсотку вартості покупки. Тож ми можемо зняти об’єкт з ринку. Якщо ви не можете отримати фінансування, вам потрібно надіслати продавцю письмову пропозицію про купівлю, включно з початковим внеском у розмірі близько 2 відсотків від вартості покупки.
Цей депозит підтверджує намір потенційного клієнта придбати нерухомість і запобігає вступу продавця в подальші переговори з другою стороною. Підписуючи цей документ, обидві сторони зобов’язуються підписати попередній договір або договір купівлі-продажу («contratto preliminare або contratto notarile»).

На наступному етапі ви укладаєте з продавцем попередній договір, так званий contratto preliminare - зазвичай у нотаріуса. Попередній договір є приватним або нотаріальним документом і являє собою договірне зобов'язання між продавцем і покупцем і реєструється в земельній книзі та реєстрі нерухомості.

При підписанні попереднього договору ви зазвичай оплачуєте 20% - 30% від вартості покупки у формі банківського чека або банківського переказу. Продавець гарантує в попередньому договорі, що нерухомість вільна від фінансових та юридичних зобов'язань. Попередній договір не обов'язково має бути підписаний нотаріусом, хоча ми завжди рекомендуємо звертатися до нотаріуса. Нотаріус перевіряє, що нерухомість не обтяжена будь-якими позиками, заставами тощо, а також чи справді є майном для продажу. Майно також перевіряється на наявність усіх необхідних дозволів на будівництво.

Перший внесок розглядається як забезпечення виконання умов договору обома сторонами. Якщо ви утримаєтеся від наміру купити, продавець має право утримати вашу заставу в якості штрафу. Якщо продавець бажає відмовитися від свого наміру продати, він повинен знову відшкодувати покупцеві ту ж суму на додаток до початкового внеску.

З 1 січня 2007 року кожен попередній договір повинен бути зареєстрований у податковій інспекції протягом 20 днів. Витрати становлять близько 180 євро плюс приблизно 50-80 євро за прибуткові марки.
Брокер виконав своє завдання, як тільки підписаний попередній договір. Комісія брокера сплачується при підписанні попереднього договору.

Протягом 2-4 місяців після підписання попереднього договору між покупцем і продавцем зазвичай укладається остаточний договір. Для цього буде проведена консультація нотаріуса. Після підписання остаточного договору право власності офіційно переходить до покупця, а залишок вартості сплачується. Сплачується нотаріальний збір, податок на передачу нерухомості та реєстраційний збір. Цей договір буде передано на зберігання до відділу реєстрації мешканців.

Ви, як покупець, звичайно, повинні знати про витрати, пов’язані з купівлею будинку. Після укладення нотаріального договору вся вартість покупки – за вирахуванням уже внесеного початкового внеску – сплачується негайно. На відміну від Німеччини, з підписанням договору обома сторонами та оплатою відбувається безпосереднє набуття права власності. Окрім закупівельної ціни, яку ви як покупець маєте сплатити продавцю, існують також «додаткові витрати».

Додаткові витрати при купівлі будинку в Лігурії

Нотаріус коштує близько 1-2% від вартості покупки
Витрати на присяжного перекладача (при необхідності - приблизно 1.000 євро)
Податок на передачу нерухомості на будівлі (придбання як другого житла):
при купівлі у ФОП: 9% від кадастрової вартості плюс адміністративні витрати та комісія
при купівлі у компанії: 10% від домовленої ціни покупки

Податок на передачу нерухомості на будівлі (купівля як основне місце проживання):
при купівлі у приватної особи: 2% від кадастрової вартості плюс адміністративні витрати та збори
при купівлі у компанії: 4% від домовленої ціни покупки

Податок на передачу нерухомого майна земель сільськогосподарського призначення: 15% від оголошеної вартості
Комісія агента з нерухомості в Італії (вже при укладанні попереднього договору): 3% плюс 22% ПДВ.

Кадастрова вартість розраховується з кадастрового доходу. Про це можна дізнатися з виписки з реєстру. Кадастрова вартість нерухомості зазвичай значно нижча за ринкову. Приблизно через 4 тижні після підписання нотаріального договору новий власник може подати/забрати у нотаріуса завірену копію нотаріального договору.
Наведена вище інформація не є юридичною порадою. Не несеться відповідальність за їх правильність.

Чому варто найняти агента з нерухомості, купуючи нерухомість у Лігурії

Брокер повинен не тільки мати італійську ліцензію, але й вміти дати гарантію на об'єкт купівлі. Це означає, що авторитетний брокер за підтримки геодезиста та нотаріуса перевірив, чи дотримані всі будівельні норми на об’єкті, та переконався у відсутності сторонніх обтяжень та відкритих податкових боргів. Неприємних сюрпризів, таких як будівельні дефекти, права проходу, права користування та перетворення журналів, які були перетворені на житлову площу, але ніколи не були внесені до реєстру, можна уникнути, найнявши авторитетного брокера.

Інтернет-портал нерухомості не може надати вам таких гарантій. А з приватним продавцем чи посередником не виключено, що він не розповість вам таких подробиць і майно не передадуть.

Чому вам варто найняти агентство для фінансування

Якщо ви хочете профінансувати покупку нерухомості в Лігурії, таке агентство, як casariviera, може допомогти вам заощадити гроші. Такі агентства є професіоналами, які використовують свої знання та досвід, щоб узгодити оптимальні умови для вас з місцевими банками. До них належать відсотки, термін або змінна виплата. Зрештою, ви маєте пропозиції від кількох банків і можете вибрати найкраще для вас рішення.
Детальніше про фінансування

Купівля нерухомості в Лігурії. Контрольний список: це потрібно у нотаріуса

дійсний документ, що посвідчує особу: посвідчення особи, паспорт
податковий номер
для фінансування: бланк плати за землю від фінансуючого банку

Купівля нерухомості Лігурія: Процес нотаріального оформлення

Перш за все, обидві сторони отримують копію договору купівлі-продажу. Нотаріус перевіряє документи, що посвідчують особу покупця і продавця, і перевіряє їх документи. З боку продавця документи кредиторів, що підлягають викупу, з боку покупця, якщо необхідно, документи для фінансування. Потім, якщо такі є, з’ясовуються відкриті питання обох сторін і усуваються потенційні остаточні розбіжності, такі як сума купівельної ціни або матеріальні недоліки майна.

Якщо одна або обидві сторони мають запитання щодо проекту договору купівлі-продажу або бажають обговорити можливі зміни, це також буде зроблено до нотаріального посвідчення. Ця зустріч призначена для того, щоб відповісти на запитання чи роз’яснити будь-які неясності – у кращому випадку, звичайно, на задоволення всіх учасників. Однак, якщо між покупцем і продавцем виникли серйозні проблеми, які можуть поставити під сумнів нотаріальне посвідчення, ці розбіжності слід усунути або досягти згоди до зачитування документа.

Потім нотаріус зачитує договір купівлі-продажу. Якщо запитуються зміни, це робиться від руки в оригінальному документі. Навіть через роки після укладення договору купівлі-продажу існує можливість перевірки файлів у разі будь-яких судових суперечок. Після нотаріального запису покупець і продавець отримають, можливо, виправлений варіант договору купівлі-продажу.