Processen med at købe en ejendom i Ligurien

At købe sommerhus eller ferielejlighed i udlandet kan nogle gange være komplekst – ejendomskontrakter i Italien er trods alt underlagt italiensk lov. Uden kendskab til markedet, den juridiske situation, det nationale sprog og de sædvanlige processer er ubehagelige overraskelser næsten uundgåelige. I det følgende forklarer vi, hvad du har brug for at vide om processen med at købe en ejendom i Ligurien.

Trin for trin processen med at købe en ejendom
Ekstra omkostninger ved køb af hus i Ligurien
Hvorfor har du brug for en ejendomsmægler?
Finansiering af fast ejendom i Ligurien
Tjekliste ejendomskøb Ligurien
Sådan fungerer notarudnævnelsen

Sådan fungerer et ejendomskøb i Ligurien hos casariviera

Efter forudgående aftale besøger du og agenten en eller flere ejendomme.

Når du har fundet en bolig, der lever op til dine forventninger, afklarer vi grundlæggende økonomiske spørgsmål. Det gælder fx, om du ønsker finansiering.

Hvis finansiering er en mulighed for dig, er en reservation nødvendig. Det svarer normalt til omkring 1 procent af købesummen. Så vi kan tage genstanden af markedet. Hvis finansiering ikke er en mulighed for dig, skal du afgive et skriftligt købstilbud til sælger inklusive en udbetaling på omkring 2 procent af købesummen.
Dette depositum bekræfter kundeemnets hensigt om at købe ejendommen og forhindrer sælger i at indgå yderligere forhandlinger med en anden part. Ved at underskrive dette dokument forpligter begge parter sig til at underskrive en foreløbig kontrakt eller salgskontrakt ("contratto preliminare eller contratto notarile").

I næste trin indgår du en foreløbig kontrakt med sælgeren, den såkaldte contratto preliminare - normalt med notaren. Forkontrakten er et privat eller notarielt dokument og repræsenterer en kontraktlig forpligtelse mellem sælger og køber og er tinglyst i tingbogen og tingbogen.

Ved underskrivelse af den foreløbige kontrakt betaler du normalt 20% - 30% af købesummen i form af en bankattesteret check eller en bankoverførsel. Sælger garanterer i den foreløbige kontrakt, at ejendommen er fri for økonomiske og juridiske forpligtelser. Den foreløbige kontrakt skal ikke nødvendigvis være underskrevet af en notar, selvom vi altid anbefaler at bruge en notar. Notaren kontrollerer, at ejendommen ikke er behæftet med lån, panterettigheder mv., og at det faktisk er ejendommen til salg. Ejendommen kontrolleres desuden for alle nødvendige byggetilladelser.

Udbetalingen skal betragtes som sikkerhed for begge parters overholdelse af kontrakten. Hvis du afstår fra din intention om at købe, har sælger ret til at beholde dit depositum som en bod. Hvis sælger ønsker at trække sig fra sin salgsintention, skal han udover acontobeløbet tilbagebetale køberen igen med samme beløb.

Fra 1. januar 2007 skal hver foreløbig kontrakt registreres hos skattekontoret inden for 20 dage. Omkostningerne er omkring €180 plus omkring €50-80 for indtægtsmærker.
Mægleren har opfyldt sin opgave, så snart den foreløbige kontrakt er underskrevet. Mæglerens provision forfalder, når den foreløbige kontrakt er underskrevet.

Inden for 2-4 måneder efter underskrivelsen af den foreløbige kontrakt, underskrives den endelige kontrakt normalt mellem køber og sælger. En notar vil blive konsulteret til dette formål. Ved underskrivelse af den endelige kontrakt overgår ejendomsretten officielt til køber, og den resterende købesum betales. Notarafgifterne betales, ejendomsoverdragelsesafgiften og tinglysningsafgiften. Denne kontrakt deponeres hos beboerregistret.

Som køber skal du naturligvis informeres om omkostningerne ved at købe et hus. Når notarkontrakten er indgået, forfalder hele købesummen – minus den allerede betalte udbetaling – med det samme. Med begge kontraherende parters underskrivelse af kontrakten og betaling sker den direkte overtagelse af ejendomsretten i modsætning til Tyskland. Udover den købesum, du som køber skal betale til sælger, er der også "meromkostninger".

Ekstra omkostninger ved køb af hus i Ligurien

Notar koster omkring 1-2 % af købesummen
Omkostninger til den edsvorne oversætter (om nødvendigt - ca. EUR 1.000)
Ejendomsoverdragelsesafgift på bygninger (køb som anden bolig):
ved køb hos privatperson: 9 % af matrikelværdien plus administrationsomkostninger og gebyrer
ved køb hos en virksomhed: 10 % af den aftalte købesum

Ejendomsoverdragelsesafgift på bygninger (køb som primær bolig):
ved køb hos privatperson: 2 % af matrikelværdien plus administrationsomkostninger og gebyrer
ved køb hos en virksomhed: 4 % af den aftalte købesum

Ejendomsoverdragelsesafgift på landbrugsjord: 15 % af den angivne værdi
Kommission fra ejendomsmægleren i Italien (allerede ved indgåelse af den foreløbige kontrakt): 3% plus 22% moms.

Matrikelværdien beregnes af matrikelindkomsten. Det kan du finde i uddraget af registret. En ejendoms matrikelværdi er normalt væsentligt lavere end markedsværdien. Cirka 4 uger efter underskrivelse af notarkontrakten kan den nye ejer ansøge om/afhente en bekræftet kopi af notarkontrakten hos notaren.
Ovenstående oplysninger er ikke juridisk rådgivning. Der kan ikke påtages noget ansvar for deres rigtighed.

Hvorfor du skal hyre en ejendomsmægler, når du køber en ejendom i Ligurien

En mægler skal ikke kun have italiensk licens, men også kunne give garanti for købsobjektet. Det betyder, at en velrenommeret mægler med støtte fra en landinspektør og en notar har kontrolleret, om alle bygningsreglementer på ejendommen er overholdt og kontrolleret, at der ikke er tredjemands hæftelser eller åben skattegæld. Uhyggelige overraskelser som bygningsfejl, vejret, brugsrettigheder og ombygninger af magasiner, der blev omdannet til beboelsesrum, men aldrig blev indført i registret, kan undgås ved at hyre en velrenommeret mægler.

En ejendomsinternetportal kan ikke give dig sådanne garantier. Og hos en privat sælger eller mellemmand kan det ikke udelukkes, at han ikke fortæller dig sådanne detaljer, og at ejendommen ikke bliver overdraget.

Hvorfor du skal hyre et bureau til finansiering

Hvis du ønsker at finansiere dit ejendomskøb i Ligurien, kan et bureau som casariviera hjælpe dig med at spare penge. Sådanne bureauer er fagfolk, der bruger deres ekspertise og erfaring til at forhandle dig frem til optimale betingelser med de lokale banker. Disse omfatter renter, løbetid eller en variabel afdrag. I sidste ende har du tilbud fra flere banker og kan beslutte dig for den bedste løsning for dig.
Mere om finansiering

Ejendomskøb Liguria Tjekliste: Dette skal du bruge hos notaren

gyldigt identifikationsdokument: identitetskort, pas
skatteidentifikationsnummer
til finansiering: grundafgiftsskema fra finansieringsbanken

Køb af fast ejendom Ligurien: Processen med udnævnelsen af en notar

Først og fremmest modtager begge parter en kopi af salgskontrakten. Notaren verificerer købers og sælgers identitetspapirer og undersøger deres dokumenter. På sælgersiden kreditorernes dokumenter, der skal indfries, på købersiden eventuelt bilagene til finansiering. Så, hvis der er nogen, afklares åbne spørgsmål fra de to parter, og potentielle endelige uoverensstemmelser, såsom købsprisens størrelse eller væsentlige fejl i ejendommen, fjernes.

Såfremt en eller begge kontraherende parter har spørgsmål til udkastet til købskontrakten eller ønsker at drøfte mulige ændringer, vil dette også ske inden notariseringen. Denne aftale er der for at besvare spørgsmål eller afklare eventuelle uklarheder – i bedste fald naturligvis til tilfredshed for alle involverede. Men hvis der er alvorlige problemer mellem køber og sælger, der kan sætte spørgsmålstegn ved notariseringen, bør disse uoverensstemmelser løses eller en aftale indgås, før dokumentet læses op.

Notaren læser derefter købekontrakten. Hvis der ønskes ændringer, noteres disse i hånden på det originale dokument. Selv år efter købskontraktens indgåelse er der mulighed for at gennemgå sagsakterne i tilfælde af eventuelle juridiske tvister. Efter notarbesættelsen modtager køber og sælger en eventuelt revideret udgave af købekontrakten.