Proces voor het kopen van onroerend goed in Ligurië

Het kopen van een vakantiehuis of vakantieappartement in het buitenland kan soms complex zijn - onroerendgoedcontracten in Italië zijn immers onderworpen aan het Italiaanse recht. Zonder kennis van de markt, de juridische situatie, de landstaal en de gebruikelijke processen zijn nare verrassingen bijna onvermijdelijk. Hieronder leggen we uit wat u moet weten over het proces van het kopen van een woning in Ligurië.

Stap voor stap - aankoopproces voor onroerend goed
Bijkomende kosten bij het kopen van een huis in Ligurië
Waarom heb je een makelaar nodig?
Financiering van het onroerend goed in Ligurië
Checklist aankoop onroerend goed Ligurië
Zo werkt de notaris afspraak

Zo werkt het kopen van een woning in Ligurië bij casariviera

Door vooraf een afspraak te maken kunt u bij de makelaar één of meerdere woningen bezichtigen.

Zodra u een woning heeft gevonden die aan uw eisen voldoet, zullen wij de financiële basisvragen verduidelijken. Hierbij hoort bijvoorbeeld of u financiering wilt.

Als financiering voor u een optie is, is een reservering noodzakelijk. Dit komt meestal overeen met ongeveer 1 procent van de aankoopprijs. Zodat we het object van de markt kunnen halen. Als financiering voor u niet aan de orde is, moet u een schriftelijk koopaanbod doen aan de verkoper inclusief een aanbetaling van circa 2 procent van de koopsom.
Deze aanbetaling bevestigt het voornemen van de prospect om het onroerend goed te kopen en voorkomt dat de verkoper verdere onderhandelingen aangaat met een tweede partij. Door ondertekening van dit document verbinden beide partijen zich ertoe een voorlopig koopcontract of koopcontract ("contratto preliminare of contratto notarile") te ondertekenen.

In de volgende stap sluit u een voorlopig contract met de verkoper, de zogenaamde contratto preliminare - meestal met de notaris. Het voorlopige contract is een onderhands of notarieel document en vertegenwoordigt een contractuele verplichting tussen verkoper en koper en is ingeschreven in het kadaster en het onroerendgoedregister.

Bij het tekenen van het voorlopig contract betaalt u meestal 20% - 30% van de aankoopprijs in de vorm van een door de bank gecertificeerde cheque of een bankoverschrijving. De verkoper garandeert in het voorlopige contract dat het onroerend goed vrij is van financiële en wettelijke verplichtingen. Het voorlopig contract hoeft niet per se door een notaris te worden ondertekend, al raden we altijd aan om een notaris in te schakelen. De notaris verifieert dat het onroerend goed niet is belast met leningen, pandrechten, enz. en ook dat het daadwerkelijk het onroerend goed te koop is. Tevens wordt de woning gecontroleerd op alle benodigde bouwvergunningen.

De aanbetaling dient te worden beschouwd als zekerheid voor de nakoming van de overeenkomst door beide partijen. Als u afziet van uw voornemen om te kopen, heeft de verkoper het recht om uw aanbetaling als boete te houden. Indien de verkoper zijn voornemen om te verkopen wil herroepen, moet hij de koper naast de aanbetaling nogmaals hetzelfde bedrag terugbetalen.

Vanaf 1 januari 2007 moet elk voorcontract binnen 20 dagen worden geregistreerd bij de belastingdienst. De kosten zijn ongeveer € 180 plus ongeveer € 50-80 voor fiscale zegels.
De makelaar heeft zijn taak vervuld zodra het voorlopig contract is getekend. De commissie van de makelaar is verschuldigd bij de ondertekening van het voorlopige contract.

Binnen 2-4 maanden na ondertekening van het voorlopige contract wordt meestal het definitieve contract getekend tussen koper en verkoper. Hiervoor wordt een notaris geraadpleegd. Na ondertekening van het definitieve contract wordt de eigendom officieel overgedragen aan de koper en wordt de resterende koopprijs betaald. De notariskosten worden betaald, de overdrachtsbelasting en het registratierecht. Dit contract wordt gedeponeerd bij het bewonersregistratiebureau.

Als koper dient u zich natuurlijk te laten informeren over de kosten die gepaard gaan met het kopen van een huis. Bij het sluiten van de notariële overeenkomst is de gehele koopsom – minus de reeds gedane aanbetaling – direct opeisbaar. Met de ondertekening van het contract door beide contractpartijen en de betaling vindt de directe eigendomsverkrijging plaats, in tegenstelling tot Duitsland. Naast de aankoopprijs die u als koper aan de verkoper moet betalen, zijn er ook "extra kosten".

Bijkomende kosten bij het kopen van een huis in Ligurië

Notaris kost ongeveer 1-2% van de aankoopprijs
Kosten beëdigd vertaler (indien nodig - ca. € 1.000,-)
Overdrachtsbelasting op gebouwen (aankoop als tweede woning):
bij aankoop van een particulier: 9% van de kadastrale waarde plus administratiekosten en erelonen
bij aankoop van een bedrijf: 10% op de overeengekomen aankoopprijs

Overdrachtsbelasting op gebouwen (aankoop als hoofdverblijfplaats):
bij aankoop van een particulier: 2% van de kadastrale waarde plus administratiekosten en erelonen
bij aankoop van een bedrijf: 4% op de overeengekomen aankoopprijs

Overdrachtsbelasting op landbouwgrond: 15% over de aangegeven waarde
Commissie van de makelaar in Italië (reeds bij het sluiten van het voorlopige contract): 3% plus 22% btw.

De kadastrale waarde wordt berekend uit het kadastraal inkomen. Deze vindt u in het uittreksel uit het register. De kadastrale waarde van een onroerend goed is meestal aanzienlijk lager dan de marktwaarde. Ongeveer 4 weken na ondertekening van het notariscontract kan de nieuwe eigenaar een gewaarmerkt afschrift van het notariscontract opvragen/ophalen bij de notaris.
Bovenstaande informatie is geen juridisch advies. Voor hun juistheid kan geen aansprakelijkheid worden aanvaard.

Waarom u een makelaar moet inhuren bij het kopen van een woning in Ligurië

Een makelaar moet niet alleen een Italiaanse vergunning hebben, maar ook een garantie kunnen geven voor het object van aankoop. Dit houdt in dat een gerenommeerde makelaar, met ondersteuning van een meetkundige en een notaris, heeft gecontroleerd of aan alle bouwvoorschriften op het onroerend goed is voldaan en dat er geen heffingen van derden en openstaande belastingschulden zijn. Onaangename verrassingen zoals bouwzonden, doorgangsrechten, gebruiksrechten en verbouwingen van tijdschriften die zijn omgebouwd tot woonruimte maar nooit in het kadaster zijn opgenomen, kunnen worden voorkomen door een gerenommeerde makelaar in te schakelen.

Een vastgoed internetportaal kan u dergelijke garanties niet bieden. En in het geval van een particuliere verkoper of makelaar is het niet uitgesloten dat hij dergelijke gegevens voor u achterhoudt en dat de basisoverschrijving niet zal plaatsvinden.

Waarom u een agentschap zou moeten inhuren voor financiering

Als u financiering wilt gebruiken om uw eigendom in Ligurië te kopen, kan een agentschap als casariviera u helpen geld te besparen. Dergelijke bureaus zijn professionals die hun expertise en ervaring inzetten om voor u optimale voorwaarden te bedingen bij de lokale banken. Denk hierbij aan rente, looptijd of een variabele aflossing. Uiteindelijk krijgt u aanbiedingen van meerdere banken en kunt u de optimale oplossing voor u kiezen.
Meer over financiering

Vastgoed kopen in Ligurië checklist: Dit is wat u nodig heeft van de notaris

Geldig legitimatiebewijs: identiteitskaart, paspoort
Identificatienummer van de belasting
voor financiering: Formulier grondbelasting van de financieringsbank

Vastgoed kopen in Ligurië: het verstrijken van de notaris

Allereerst ontvangen beide partijen een kopie van het verkoopcontract. De notaris controleert de identiteitspapieren van de koper en verkoper en controleert hun documenten. Aan de kant van de verkoper de documenten van de te vervangen crediteuren, aan de kant van de koper, indien nodig, de documenten over de financiering. Vervolgens worden eventuele openstaande vragen van beide partijen opgehelderd en eventuele uiteindelijke discrepanties zoals de hoogte van de koopprijs of materiële gebreken in het onroerend goed opgelost.

Indien één of beide partijen vragen hebben over het concept van de koopovereenkomst of eventuele wijzigingen willen bespreken, zal dit ook vóór de notariële akte gebeuren. Deze afspraak is er om vragen te beantwoorden of eventuele onduidelijkheden uit de wereld te helpen - in het beste geval uiteraard tot tevredenheid van alle betrokkenen. Mochten er echter ernstige problemen ontstaan tussen koper en verkoper, die de notariële akte in gevaar kunnen brengen, dan dienen deze discrepanties in ieder geval te worden opgelost of dient er overeenstemming te worden bereikt voordat de akte wordt voorgelezen.

De notaris leest dan het koopcontract voor. Indien er wijzigingsverzoeken zijn, worden deze met de hand op het originele document geschreven. Ook jaren na het sluiten van het koopcontract bestaat de mogelijkheid tot inzage van bestanden bij eventuele juridische geschillen. Na de notarisafspraak ontvangen koper en verkoper een eventueel herziene versie van het koopcontract.