Noen tips for å kjøpe et hus i Liguria / Riviera di Ponente.
- Ønsker du å kjøpe et hus i Italia / Liguria / Riviera di Ponente?
- Vil du vite hvordan dette fungerer og hva du skal se etter?
- Selvfølgelig vil du ikke tråkke inn i noen fallgruver - hvorfor er noen spørsmål ubesvart?
På slutten av denne anbefalingen er du godt forberedt.
Å kjøpe et hus i Italia skal ikke bli et ukjent eventyr.
Er det de beste stedene i Italia å kjøpe et hus?
Nei - heller ikke, fordi dette er et spørsmål om smak og det er velkjent at det ikke er noen tvist om det. I internettalderen vises utallige tilbud på såkalte “eiendomsportaler”. Glem aldri at en eiendomsportal vanligvis ikke en gang kjenner et utstilt objekt, men bare fungerer som et reklamemedium for meglere eller private selgere, og en italiensk virkelighet blir raskt tydelig:
Det italienske eiendomsmarkedet er utilfredsstillende smuldrende.
Rubrikkannonser?
I mange regioner er det fortsatt via klassifisert annonseres, ofte med uvirkelig høye prisantydninger fra private selgere. Juridisk usikkerhet spiller en rolle her, og en italiensk / tysktalende advokat bør helst konsulteres.
Gå rundt og overlate det til tilfeldighetene?
En annen prosess er gjennom et område flytte rundt og "fra landsby til landsby" på jakt etter "Vendesi"Skilt for å holde øye med. Vær oppmerksom på at ikke alle egenskapene er gjenkjennelige. Noen tilgjengelige eiendommer har ikke skilt fordi eieren er på det optimale skjønn ønsker at ingen skal vite at det må selges! Fordi den økonomiske krisen, som har vart i mer enn ti år, tvinger ”overklassen” i storbyområdene som Torino og Milano til å ta kostnadsreduserende tiltak og selge sitt andre hjem ved sjøen.
Meglerprovisjon
En eiendomsmegler er juridisk forpliktet til å handle upartisk. Han jobber på vegne av både kjøper og selger og må ha en italiensk meglerlisens. Derfor betales megleravgiften vanligvis av kjøper og selger. Hver megler bestemmer selv provisjonsrenten. En kjøper betaler vanligvis 3% til 5% + Mva fra salgsprisen. La alltid alt sjekkes og håndteres av en notarius. Ikke utbetalinger direkte til megler eller selger. Ha i alle fall en foreløpig kontrakt (compromesso) ført inn i tinglysingsregisteret. Dette bør spesielt være tilfelle hvis kjøperen fortsatt må ta et pantelån.
- Tilbudsforslag → 2. foreløpig kontrakt (compromesso) → 3. notariat ("Rogito", overføring av eierskap)
Den foreløpige avtalen skal inneholde følgende:
- Energiprestasjonssertifikat pluss en kopi av det og et € 16 avgiftsstempel
- Kadastralt utdrag / inspeksjon (syn) inkludert planløsning (2 € stempel hver)
- Kopi av skjemaet F23med detaljer om skattebetalingen
- Påmeldingsskjemaet 69
- Notariusgebyr / hvis du ikke er dyktig i italiensk, krever loven en offisiell oversetter. Forhandlingssak mellom kjøper og notar.
- Megleravgiften forfaller så snart kjøper og selger signerer en foreløpig kontrakt og en forskuddsbetaling.
Notarial skjøte / notarial handling (Rogito notarile)
Det eneste juridisk bindende meklingstrinnet er den endelige overdragelsen av eierskapsavtalen mellom partene, som må utarbeides og attesteres av notaren. Betalingsbeløpet skal skje på forhånd ved hjelp av Ital. Banksjekk overleveres til notarius. De notaravgift og overføringsskatt belastes av notar kalt inn, sørger han også for at matrikkelen (Catasto) og eiendomsregisteret er oppdatert riktig. Til pliktene en notariussom sikrer vellykket gjennomføring inkluderer:
- Avklar eierforhold
- F.eks. Servitutter og fortrinnsrett, panterett (pantelån, tomteavgift), rett til første avslag etc.
- sjekk at det er et juridisk objekt og ikke et "svart bygg", eller konverteringer / tillegg er også registrert i tinglysingen.
- kontrollere identiteten til partene (kjøpere / selgere); sørge for at de oppfyller de juridiske kravene for å inngå avtalen (B. Minimumsalder, sunn fornuft)
- gjeldende skatteregime bekrefte og samle inn skyldige avgifter. Eiendomsoverføringsavgift er 2% for primærbolig og 9% for sekundærbolig av matrikkelverdien
- Å utstede eiendomsretten sikrer overholdelse av alle gjeldende lover
- vedlegge den lovlige planløsningen for eiendommen
- Les notariatet til partene for å sikre at de forstår innholdet og at det er det de ønsker
- innkrever stempelavgift og skatt på statens vegne
- Registrering av eierskifte med Eiendomsregisterog Land Registry (Catasto)
- For å åpne en bankkonto i Italia, krever en bank personlig identifikasjon og et italiensk skattenummer (codice fiscale). En codice fiscale som er ganske enkel å få tak i.
Når du blir en ny eier, pådrar du deg noen gjentatte kostnader:
- Fasiliteter (telefon, gass, strøm)
- Selvbetjent administrasjonsomkostninger
- bare hvis eiendommen din er del av et sameie
- Lokal søppel- og serviceavgift
- Kommunal eller eiendomsskatt (Imposta Municipale) for tjenester og utgifter til kommunen
- gjelder ikke hvis huset ditt er din hovedbolig- med mindre det er en luksuriøs eiendom.
- Forsikring
- Du bør i det minste vurdere forsikring som dekker skade på tredjeparter, for eksempel når et vannrør går i stykker og naboene dine får vannskader. Du kan også vurdere tyveri, brann og andre dekninger.
- Unngå dobbeltdekning:
- Hvis du er i et sameiefellesskap, kan det være gruppeforsikring for bygningen.
- Hvis du har tatt opp et pantelån, har du en viss risikodekning for livet i løpet av pantelånets levetid.
Eiendomsmegleren din kan gi en oversikt over forventede årlige eierkostnader.
Skattefradrag
Eiendomseiere kan dra fordel av en rekke skattefradrag når de leverer selvangivelse i Italia. De nøyaktige detaljene kan endre seg fra år til år. Snakk helst med en italiensk. Skatterådgiver (Commercialista)
- Megleravgift
- Pantelånsrenter
- Renoveringskostnader
- Energibesparende forbedringer
Hva kan megleren gjøre for deg?
- Avsetning etter «etter-salgsfase» som fellesskapsregistrering
- Aktivering av strøm, vann, muligens gass, WiFi, forsikring, avfallshåndtering
- Byråkratisk administrasjon.
- Vedlikeholdsarbeid og eventuelt rengjøring.
- Overvåking av ombygginger, renoveringer.
- Konstruksjonsretning inkludert geometer
- Rapporter med video / bilder / WhatsApp
