Italiens Immobilienmärkte im Vergleich: Wo sich der Kauf 2025 am meisten lohnt

Italiens Immobilienmarkt 2025 steht im Zeichen moderaten Wachstums und attraktiver Chancen für Käufer. Nach Jahren relativer Stagnation ziehen die Preise wieder an – aber im europäischen Vergleich gelten italienische Häuser und Wohnungen noch immer als erschwinglich. Dieser Artikel beleuchtet die aktuellen Immobilientrends 2025 in Italien, vergleicht regionale Märkte und zeigt auf, wo sich der Immobilienkauf besonders lohnt. Dabei werden sowohl Urlaubs- und Ruhestandsziele als auch Renditeobjekte für Investoren berücksichtigt.

Immobilienmarkt 2025: Moderates Wachstum und neue Chancen

Insgesamt verzeichnet Italien derzeit ein leichtes, gesundes Preiswachstum. Bestandsimmobilien verteuerten sich 2024 landesweit moderat um ca. 2,8 %, während Neubauten sogar knapp 9 % Preisanstieg verbuchten. Von einer Überhitzung kann jedoch keine Rede sein – im Gegenteil: Italien bildet im europäischen Kontext eine Ausnahme. Seit 2010 kletterten in den meisten EU-Ländern die Immobilienpreise steil nach oben, doch in Italien lagen die Preise 2024 immer noch rund 4 % unter dem Niveau von 2010. Für Käufer bedeutet das ein hervorragendes Preis-Leistungs-Verhältnis in einem sonst vielerorts überteuerten Markt.

Hinzu kommen verbesserte Finanzierungsbedingungen. Die Hypothekenzinsen, die Ende 2023 noch bei fast 5 % lagen, sind bis Ende 2024 auf durchschnittlich etwa 3,7 % gefallen. Dadurch wird die Aufnahme einer Finanzierung deutlich erschwinglicher – ein Hauskauf in Italien kostet monatlich heute spürbar weniger als noch vor einem Jahr. Gleichzeitig zeigen sich Verkäufer preisflexibel, und die Marktstimmung ist positiv: Laut einer Umfrage der Banca d’Italia und Tecnoborsa blicken 72 % der Makler zuversichtlich auf 2025. Unterstützt durch stabile Rahmenbedingungen und steuerliche Anreize für Zuzügler (u.a. Flat Tax Modelle und Rentnervergünstigungen) schafft Italien 2025 ein Klima, das Stabilität und Chancen in Balance hält. Von den sonnenverwöhnten Stränden Apuliens bis zu den sanften Hügeln der Toskana – es ist für jeden Geschmack etwas dabei.

Regionale Unterschiede: Nord vs. Süd, Stadt vs. Land

Italien ist kein homogener Immobilienmarkt – Lage entscheidet. Wer eine Wohnung in Italien kaufen möchte, muss je nach Region mit sehr unterschiedlichen Preisen rechnen. Generell gilt: Norditalien und die Großstädte sind teurer, Süditalien und ländliche Gebiete deutlich günstiger. Beispielsweise werden in Metropolen wie Mailand oder Venedig Spitzenpreise von rund 5.000 € pro Quadratmeter erzielt. In Mailand beträgt der Durchschnittspreis aktuell ca. 5.143 €/m², in Venedig etwa 4.734 €/m². Demgegenüber stehen Kleinstädte im Süden: In Caltanissetta (Sizilien) zahlt man im Schnitt nur rund 666 €/m² – also kaum ein Achtel des Mailänder Niveaus.

Auch auf regionaler Ebene zeigen sich extreme Unterschiede. Die teuersten Regionen sind Trentino-Südtirol (~3.158 €/m²), das Aostatal (~2.480 €/m²) und Ligurien (~2.477 €/m²). Dort konzentriert sich zahlungskräftige Nachfrage (z.B. für Ski-Chalets in den Alpen oder Villen an der Riviera). Die günstigsten Regionen liegen alle im Süden: Kalabrien (~911 €/m²) und Molise (~915 €/m²) bilden das Schlusslicht. Mit solchen Preisen um die 900 €/m² ist der tiefste Süden besonders erschwinglich – ideal für Käufer, die günstige Immobilien am Meer in Italien kaufen möchten oder mit kleinerem Budget suchen. Allerdings muss man bedenken, dass in strukturschwachen Gebieten die Wertsteigerungs- und Vermietungschancen geringer sind.

Zur Veranschaulichung einige Beispiele der Preisspanne:

• Teure Märkte: Mailand (~5.100 €/m²) und Florenz (~4.500 €/m²) gehören zu den kostspieligsten Städten. Die Toskana (Provinz Lucca ~3.134 €/m²) und der Comer See sind ähnlich hoch angesiedelt.
• Günstige Märkte: Siziliens Städte wie Ragusa oder Caltanissetta liegen teils unter 700 €/m². In abgelegenen Provinzen wie Biella (Piemont) zahlt man rund 600 €/m².

Zwischen Nord und Süd zeigt sich auch 2025 ein geteiltes Bild: Während die nördlichen Regionen und wirtschaftsstarken Städte weitgehend stabile bis leicht steigende Preise aufweisen, gibt es im Süden und in kleineren Städten eher stagnierende oder leicht rückläufige Tendenzen. Für Schnäppchenjäger eröffnen sich dadurch Chancen, in Abschwungphasen günstig einzukaufen. Gleichzeitig bleiben die Großmärkte Mailand und Rom dynamisch und gefragt – hier investieren Käufer vor allem aus Sicherheitsgründen in stabile Sachwerte, trotz hoher Kaufnebenkosten und relativ geringer Mietrenditen. Kurz gesagt: Italien bietet 2025 Immobilien für jedes Budget, vom günstigen Landhaus im Apennin bis zum Luxus-Penthouse in der Modemetropole.

Westligurien: Italiens Riviera als Geheimtipp

Im Fokus steht 2025 besonders Westligurien, die Riviera di Ponente. Diese westliche Küstenregion Liguriens (Provinzen Imperia und Savona) vereint viele Vorzüge, die Käufer unterschiedlichster Profile anlocken. Zwar zählt der Immobilienmarkt in Ligurien zu den hochpreisigen des Landes – mit durchschnittlich ~2.500 €/m² liegt Ligurien auf Platz 3 der teuersten Regionen. Innerhalb Liguriens sind die Preise in der westlichen Hälfte besonders hoch: In der Provinz Savona etwa werden im Schnitt ca. 3.070 €/m² verlangt, Imperia liegt bei rund 2.900 €/m². Doch dafür bekommt man in Westligurien eine Lebensqualität und Lage, die ihresgleichen sucht.

Klima und Lebensstil: Westligurien zählt mit etwa 300 Sonnentagen im Jahr zu den sonnenreichsten Regionen Italiens. Zum Vergleich: Selbst die meisten Gegenden in Süditalien erreichen kaum so viele sonnige Tage. Die Winter an der sogenannten Blumenriviera fallen extrem mild aus – Frost oder Schnee kennt man an der Küste praktisch nicht. Die Provinz Imperia wurde in einer Untersuchung der Wirtschaftszeitung Il Sole 24 Ore sogar mehrfach als Gebiet mit dem besten Klima Italiens ausgezeichnet. Bereits im 19. Jahrhundert entdeckte der europäische Adel die klimatischen Vorzüge; heute schätzen Ruheständler aus Nordeuropa das gesunde, mediterrane Wetter. Neben dem Klima bietet Westligurien auch eine entspannte Lebensart: Die Küstenorte wie Sanremo, Bordighera oder Alassio versprühen authentisches italienisches Flair, mit Palmenpromenaden, historischen Villen und erstklassiger Gastronomie – zu moderateren Preisen als an der benachbarten Côte d’Azur. Denn die französische Riviera mit Monaco und Nizza liegt direkt nebenan, doch Westligurien ist weniger überlaufen und deutlich günstiger in den Lebenshaltungskosten. Diese Kombination aus mondäner Atmosphäre und Bodenständigkeit macht die Gegend besonders lebenswert.

Lage und Erreichbarkeit: Die Riviera di Ponente punktet mit ihrer Top-Lage an der Schnittstelle zwischen Italien und Frankreich. Tagesausflüge nach Monaco oder Nizza sind von hier aus problemlos möglich, ohne dass man auf den ruhigeren italienischen Lebensstil verzichten müsste. Für internationale Käufer ist die Erreichbarkeit ideal: Der internationale Flughafen Nizza ist etwa eine Stunde entfernt und bietet zahlreiche Direktflüge aus ganz Europa. Auch Genuas Flughafen liegt in Reichweite. Über die Autobahn A10 ist Westligurien hervorragend angebunden Richtung Schweiz, Süddeutschland und Österreich. Viele Reisende aus dem deutschsprachigen Raum erreichen die Ponente-Küste sogar schneller als die östliche Ligurienhälfte, da sie den Großraum Genua umfahren können. Diese Nähe macht Westligurien zum sprichwörtlich „näher gelegenen Süden“ – spontane Wochenendtrips ins eigene Feriendomizil sind realistisch.

Immobilienpreise und Potenzial: Obwohl Westligurien nicht billig ist, gilt die Region noch als Geheimtipp mit Potenzial. Denn im Vergleich zur benachbarten Riviera di Levante (Ostligurien, z.B. Portofino, Cinque Terre) sind die Preise in der Ponente-Küste um ca. 10–20 % niedriger. Man zahlt hier also für ähnlich schöne Küstenorte deutlich weniger. Verglichen mit Südfrankreich (Côte d’Azur) sind die Kosten sogar noch einmal spürbar geringer – bei nahezu identischem Wetter, Meerblick und Lebensgefühl. Dieses Preisgefälle bleibt nicht unbemerkt: Immer mehr ausländische Käufer entdecken Westligurien für sich. Besonders Investoren aus dem DACH-Raum und den USA sind 2025 verstärkt aktiv und schnappen sich Objekte an der Blumenriviera. Sie spekulieren zum einen auf Wertsteigerungen, da die internationale Nachfrage kontinuierlich steigt. Zum anderen locken in Italien etwas niedrigere laufende Kosten (Steuern, Gebühren) als in Frankreich, was die Rendite eines Investments verbessert.

Für wen geeignet? Westligurien bietet für verschiedene Käufertypen große Vorteile:

• Ruheständler: Ein Haus in Ligurien kaufen viele Pensionäre wegen des Klimas und der Lebensqualität. Westligurien erfüllt nahezu alle Träume: mildes ganzjähriges Wetter, hervorragende Gesundheitsversorgung (Italien rangiert international weit oben) und Sicherheit. Italien hat zudem attraktive Steuerregelungen für ausländische Rentner – in bestimmten Regionen werden Auslandspensionen pauschal mit nur 7 % besteuert. Für viele Nordeuropäer ist die Riviera di Ponente ideal, um den Lebensabend ohne eisige Winter, aber dennoch in relativer Nähe zur Heimat zu verbringen.
• Urlauber & Vermieter: Wer eine Ferienimmobilie sucht, findet in Westligurien perfekte Bedingungen. Durch die lange Saison von März bis Oktober und die milden Winter kann man fast ganzjährig Urlaub machen und die Immobilie touristisch vermieten. Die Nachfrage von Urlaubern ist hoch – auch Wochenendtrips sind beliebt, da die Anreise für Mitteleuropäer kurz ist. Ferienhäuser in Westligurien erzielen daher oft höhere Auslastungen und Mietrenditen als in abgelegeneren süditalienischen Regionen. Investoren können Eigennutz und Vermietung clever kombinieren: In der Hauptsaison Mieteinnahmen generieren, außerhalb selbst nutzen.
• Kapitalanleger: Für klassische Investoren bietet Westligurien solide Aussichten auf Wertzuwachs bei überschaubarem Risiko. Die Region ist seit Jahrzehnten etabliert (kein unbekannter „neuer Markt“), aber noch nicht saturiert wie manche Hotspots in der Toskana. Die Preiskurve zeigt leicht nach oben, ohne spekulative Blase. Gleichzeitig lässt sich z.B. eine Wohnung in Italien kaufen und langfristig vermieten – in Küstenstädten wie Imperia oder Sanremo existiert ein ganzjähriger Mietmarkt (auch durch lokale Wirtschaft und Dienstleistungssektor). Die Mietrenditen liegen zwar im landesüblichen Rahmen (meist um 3–5 % brutto p.a. bei Dauervermietung), doch durch die vergleichsweise moderaten Kaufpreise und niedrige Nebenkosten in Italien bleibt unterm Strich oft mehr übrig als etwa an der teureren Côte d’Azur. Wer speziell auf Renditeobjekte aus ist, findet in Westligurien also einen interessanten Mix aus Wertsteigerungspotenzial und Einnahmen durch Vermietung.

Zusammenfassend lässt sich sagen: Westligurien, die italienische Riviera, lohnt sich 2025 besonders – als mediterranes Paradies für Ruheständler, Feriendomizil mit guter Vermietbarkeit und Investitionsstandort mit Zukunftsperspektive.

Apulien und Co.: Aufstrebende Alternativen im Süden

Neben Ligurien lohnt ein Blick auf den Süden Italiens, wo einige Regionen in den letzten Jahren zum Geheimtipp für Käufer avanciert sind. Allen voran Apulien (Puglia) im Absatz des Stiefels: Die Region verzeichnet eine stark steigende Nachfrage nach Ferienimmobilien. Laut aktuellen Daten von Re/Max hat sich Apulien zu einer der attraktivsten Regionen für Immobilieninvestitionen entwickelt. Hier treiben sowohl internationale Käufer – auf der Suche nach Masserien, Trulli oder Villen am Meer – als auch Anleger aus dem Inland, die günstige Häuser kaufen um sie als Ferienunterkünfte zu vermieten, den Markt an. Das führt bereits zu Engpässen auf dem Mietmarkt vor Ort, weil viele Häuser lieber an Touristenwochenweise vermietet werden statt an Einheimische auf Dauer. Für Investoren ist das ein gutes Zeichen: Apulien bietet noch relativ niedrige Einstiegspreise, aber eine hohe touristische Attraktivität. Die Küsten am Adriatischen und Ionischen Meer (Stichwort Salento, Gargano) locken mit karibisch anmutenden Stränden. Zugleich florieren kulturelle Städte wie Lecce oder Ostuni. Käufer erhalten hier viel Sonne, Meer und Authentizität für ihr Geld. Wobei die Preise oftmals deutlich unter Norditalien liegen. Wer bereit ist, in Süditalien zu investieren und sich ggf. um Renovierungen zu kümmern, kann in Apulien 2025 ein Schnäppchen mit Zukunft machen.

Auch andere süditalienische Regionen sind eine Überlegung wert: Sizilien etwa bietet günstige historische Stadthäuser und ländliche Anwesen vor spektakulärer Kulisse (Ätna, Barockstädte) – allerdings mit heterogener Nachfrage. Kalabrien lockt mit einigen der niedrigsten Immobilienpreise Europas und wunderschönen Küsten, ist aber strukturell schwach und eher etwas für Abenteurer oder Auswanderer mit kleinem Budget. Wer wirklich günstige Immobilien am Meer in Italien sucht, wird in diesen südlichen Ecken fündig. Sie sollten jedoch langfristig eher auf Lebensqualität als auf schnelle Wertsteigerung hoffen.

Toskana, Seen & Städte: Klassiker mit stabilem Wert

Natürlich darf man die Klassiker nicht vergessen, wenn es um lohnende Immobilienkäufe in Italien geht. Die Toskana beispielsweise bleibt 2025 ein begehrter Markt – vor allem bei ausländischen Käufern mit Liebe für italienische Kultur und Landschaft. Regionen wie das Chianti-Gebiet, Florenz oder die Küste bei Forte dei Marmi sind seit Jahrzehnten gefragt. Die Preise dort sind entsprechend hoch (Provinz Lucca in der Toskana gehört mit über 3.100 €/m² zu den teuersten in Italien), bieten aber auch hohe Stabilität. Ähnlich ist es an den oberitalienischen Seen (Gardasee, Comer See, Lago Maggiore): Hier zahlt man für Seeblick und Alpenpanorama oftmals Premiumpreise, kann aber von einer jahrzehntelangen Werthaltigkeit der Objekte ausgehen – Krisen zum Trotz. Für Käufer, die primär auf Sicherheit und Prestige setzen, lohnen sich solche etablierten Top-Lagen weiterhin.

Und schließlich die Metropolen: Allen voran Mailand und Rom, Italiens größte Ballungsräume, bleiben 2025 gefragte Immobilienmärkte. Mailand hat sich in den letzten Jahren als wirtschaftliches Zugpferd Italiens einen Namen gemacht; wer hier investiert, setzt auf einen robusten Arbeitsmarkt und konstante Wohnraumnachfrage. Die Preise in guten Mailänder Lagen übersteigen zwar 5.000 €/m², doch die Stadt bietet dafür erstklassige Infrastruktur, internationale Mieter und solides Wertsteigerungspotenzial in aufstrebenden Vierteln. Rom hingegen lockt mit historischer Einzigartigkeit – die Ewige Stadt hat immer Käufer angezogen, ob für elegante Altbauwohnungen in Prati oder moderne Lofts im EUR-Viertel. Renditen in den Großstädten sind zwar nicht überragend (durch hohe Kaufpreise oft um 3–4 % Bruttorendite), aber dafür sind solche Investments relativ krisenfest. Für Investoren mit Fokus auf Kapitalsicherung sind die Städte daher interessant. Allerdings: Wer primär eine Ferienimmobilie oder einen Alterssitz sucht, wird in der Hektik von Rom oder Mailand weniger glücklich – hier punkten wieder ruhigere Regionen wie Ligurien oder die Oberitalienischen Seen.

Fazit: Für jeden das Passende dabei

Italien 2025 präsentiert sich Immobilienkäufern so vielseitig wie das Land selbst. Je nach Budget, Lebensphase und Anlageziel finden sich unterschiedliche „Hotspots“:

• Für Ruheständler bieten Regionen wie Westligurien aber auch Teile der Toskana oder der Gardasee mit mildem Klima und guter Infrastruktur ein ideales Umfeld, um das Leben zu genießen.
• Für Ferienhauskäufer, die ihre Immobilie auch vermieten möchten, sind touristische Gegenden mit langer Saison interessant: Westligurien, die ligurische Blumenriviera, sticht hervor, doch ebenso die Amalfiküste, Apuliens Strände oder die italienischen Seen bieten sich an.
• Für Investoren, die auf Wertsteigerung und Renditeobjekte schielen, lohnt der Blick sowohl auf aufstrebende Märkte (z.B. Apulien, einige Städte im Norden) als auch auf bewährte Lagen mit stabiler Nachfrage (Mailand, Rom, Toskana). Oftmals kann es strategisch sein, etwas abseits der teuersten Hotspots zu investieren – dort sind die Einstiegspreise niedriger, aber man partizipiert am Aufwärtstrend des Gesamtmarktes.

Unterm Strich lässt sich sagen: Italien ist 2025 so attraktiv wie lange nicht. Moderate Preise im Vergleich zu anderen Ländern, ein entspannter Lebensstil und diverse wirtschaftliche Anreize machen das „Dolce Vita“ für Käufer greifbar. Besonders Westligurien sticht als Tipp hervor. Dort bekommt man Riviera-Flair zu (noch) vernünftigen Preisen und eine Immobilie, die sowohl emotional als auch finanziell Freude bereitet. Aber egal ob Ligurien, Apulien, Toskana oder Mailand: Wichtig ist eine fundierte Recherche und Beratung, um die für die eigenen Bedürfnisse beste Wahl zu treffen.

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