Wie viel kostet der Kauf einer Immobilie in Ligurien? Steuern, Notarkosten und versteckte Ausgaben

Eine Immobilie in Ligurien zu kaufen bedeutet weit mehr, als nur den Kaufpreis der Wohnung oder des Hauses zu bezahlen. Egal, ob Sie eine Erstwohnung in Genua, ein Ferienhaus in den Cinque Terre oder eine Wohnung an der Riviera di Ponente erwerben möchten – zu den Gesamtkosten gehören Steuern, Notargebühren, gegebenenfalls die Finanzierung über ein Hypothekendarlehen, die Maklerprovision sowie zahlreiche Nebenkosten.

Viele Käufer stellen erst kurz vor dem Notartermin fest, dass ihr ursprünglich eingeplantes Budget nicht ausreicht. Je nach Art des Immobilienkaufs können die zusätzlichen Kosten 10 bis 15 % des Kaufpreises ausmachen, insbesondere wenn keine Steuervergünstigungen für den Erstwohnsitz in Anspruch genommen werden können.

In diesem Ratgeber erfahren Sie, welche Kosten Sie beim Immobilienkauf in Ligurien unbedingt einplanen sollten.

Was kostet der Kauf einer Immobilie in Ligurien wirklich?

Der Kaufpreis der Immobilie stellt nur einen Teil der gesamten Investition dar.

Zusätzlich sollten Sie folgende Kosten berücksichtigen:

• Kaufsteuern
• Notarkosten
• Kosten für das Hypothekendarlehen
• Maklerprovision
• Gutachten und Grundbuchauszüge
• Eventuelle rückständige Hausgeldzahlungen
• Anmeldung der Versorgungsanschlüsse
• Renovierungsarbeiten
• Versicherungen, die von der Bank verlangt werden

Aus diesem Grund empfiehlt es sich, einen finanziellen Puffer zusätzlich zum Kaufpreis einzuplanen.

Welche Steuern fallen beim Immobilienkauf an?

Die Höhe der Steuern hängt hauptsächlich von zwei Faktoren ab:

• Kauf als Erstwohnsitz oder Zweitwohnsitz
• Kauf von einer Privatperson oder von einem Bauträger

Kauf von einer Privatperson

Erstwohnsitz

In diesem Fall fallen in der Regel folgende Abgaben an:

• Registersteuer von 2 % (meist auf Grundlage des Katasterwertes nach dem sogenannten „Prezzo-Valore“-System)
• Hypothekensteuer: pauschal 50 €
• Katastersteuer: pauschal 50 €

Zweitwohnsitz

Beim Kauf einer Zweitwohnung erhöhen sich die Steuern:

• Registersteuer von 9 %
• Hypothekensteuer: 50 €
• Katastersteuer: 50 €

Kauf von einem Bauträger

Wird die Immobilie direkt von einem Bauträger verkauft und unterliegt der Kauf der Mehrwertsteuer (IVA), gelten im Allgemeinen folgende Steuersätze:

• 4 % Mehrwertsteuer für den Erstwohnsitz
• 10 % für andere Wohnimmobilien
• 22 % für Luxusimmobilien

Zusätzlich werden Register-, Hypotheken- und Katastersteuer jeweils in pauschaler Höhe erhoben.

Wie hoch sind die Notarkosten?

Der Notar erhält nicht nur sein Honorar.

Ein erheblicher Teil der beim Notartermin gezahlten Summe besteht aus Steuern und Abgaben, die der Notar im Auftrag des italienischen Staates einzieht.

Die Höhe der Notarkosten hängt unter anderem ab von:

• dem Wert der Immobilie
• der Komplexität des Kaufvertrags
• einer eventuellen Finanzierung durch ein Hypothekendarlehen
• erforderlichen Grundbuch- und Katasterprüfungen

In der Praxis liegen die Gesamtkosten für den Notar häufig zwischen 1.500 € und über 3.000 €, zuzüglich der gesetzlichen Steuern.

Maklerkosten

Wird die Immobilie über eine Immobilienagentur gekauft, fällt in der Regel eine Maklerprovision an.

In Ligurien bewegt sich diese üblicherweise zwischen 2 % und 4 % des Kaufpreises zuzüglich Mehrwertsteuer. Die genaue Höhe richtet sich jedoch nach der jeweiligen Vereinbarung mit der Immobilienagentur.

Es empfiehlt sich daher, die Provision bereits vor der Unterzeichnung des Kaufangebots schriftlich bestätigen zu lassen.

Kosten für das Hypothekendarlehen

Wer den Immobilienkauf über eine Finanzierung abwickelt, sollte weitere Nebenkosten einkalkulieren:

• Bankgutachten
• Bearbeitungsgebühren
• Ersatzsteuer auf das Darlehen (bei Erstwohnsitz in vielen Fällen 0,25 %)
• Gebäudeversicherung gegen Feuer- und Elementarschäden
• Eventuelle freiwillige Versicherungen, beispielsweise zur Absicherung gegen Arbeitslosigkeit oder Todesfall

Diese Kosten können – je nach Bank und Finanzierungsmodell – von einigen hundert bis zu mehreren tausend Euro betragen.

Versteckte Kosten, die viele Käufer unterschätzen

Neben den offensichtlichen Ausgaben gibt es zahlreiche Nebenkosten, die häufig vergessen werden.

Dazu gehören unter anderem:

• Ummeldung von Strom, Gas und Wasser
• Kautionen für Versorgungsunternehmen
• Eventuelle Hausgeldrückstände
• Überprüfung der technischen Anlagen
• Baurechtliche Nachgenehmigungen
• Kleinere Reparaturen nach dem Kauf
• Umzugskosten
• Neue Einrichtung oder Möbel
• Austausch der Türschlösser

Gerade bei älteren Immobilien – wie sie in vielen historischen Ortskernen Liguriens zu finden sind – empfiehlt es sich, zusätzlich ein Budget für zukünftige Renovierungs- oder Sanierungsarbeiten einzuplanen.

Praxisbeispiel

Angenommen, Sie kaufen eine Erstwohnung in Ligurien von einer Privatperson zu einem Kaufpreis von 220.000 Euro.

Zusätzlich zum Kaufpreis können ungefähr folgende Kosten entstehen:

Die tatsächlichen Gesamtkosten hängen von der individuellen steuerlichen Situation, der Art der Immobilie und den in Anspruch genommenen Dienstleistungen ab.

Warum eine sorgfältige Prüfung der Immobilie in Ligurien besonders wichtig ist

Ligurien weist einige Besonderheiten im Hinblick auf Bau- und Stadtplanung auf.

Viele Immobilien befinden sich:

• in historischen Altstädten
• in älteren Gebäuden
• in landschaftlich geschützten Gebieten
• in Wohnanlagen mit geplanten Sanierungsmaßnahmen

Vor dem Kauf sollten daher unbedingt folgende Punkte geprüft werden:

• Übereinstimmung der Katasterdaten
• Baurechtliche Konformität
• Eventuelle nicht genehmigte Baumaßnahmen
• Finanzielle Situation der Eigentümergemeinschaft
• Energieausweis
• Bestehende Hypotheken oder sonstige Belastungen

Eine sorgfältige Prüfung vor dem Notartermin kann unerwartete Kosten und rechtliche Probleme nach dem Kauf vermeiden.

FAQ – Immobilienkauf in Ligurien: Antworten auf die häufigsten Fragen

Wie viel zusätzlich zum Kaufpreis sollte ich einplanen?

Es empfiehlt sich, mindestens 10 % des Kaufpreises als zusätzliches Budget einzuplanen. Die tatsächlichen Nebenkosten hängen von den Steuern, den Notarkosten, einer möglichen Finanzierung und der Maklerprovision ab.

Sind die Steuern in Ligurien anders als im restlichen Italien?

Nein. Die Steuern beim Immobilienkauf sind in ganz Italien gesetzlich geregelt und gelten daher auch in Ligurien. Unterschiede ergeben sich lediglich durch den Kaufpreis der Immobilie und individuelle Nebenkosten.

Wie hoch sind die Notarkosten beim Immobilienkauf in Italien?

Die Notarkosten richten sich nach dem Wert der Immobilie, den anfallenden Steuern und der Komplexität des Kaufvertrags. In den meisten Fällen liegen sie zwischen etwa 1.500 und über 3.000 Euro.

Kann ich als deutscher Staatsbürger eine Immobilie in Ligurien kaufen?

Ja. Deutsche Staatsbürger können ohne besondere Einschränkungen Immobilien in Italien erwerben. Vor dem Kauf sollten jedoch alle rechtlichen, steuerlichen und technischen Aspekte der Immobilie sorgfältig geprüft werden.

Welche versteckten Kosten entstehen beim Immobilienkauf in Ligurien?

Neben dem Kaufpreis sollten Käufer auch die Maklerprovision, Notarkosten, Versicherungen, Kosten für die Ummeldung der Versorgungsanschlüsse, Renovierungsarbeiten sowie mögliche Rückstände bei den Hausgeldzahlungen berücksichtigen.