Wohnung in Italien kaufen

Der Immobilienkauf in Italien unterscheidet sich in einigen Punkten von dem in Deutschland. Hier sind die wichtigsten Aspekte, auf die du achten solltest:

• Italienische Steuernummer & Bankkonto: Beantrage frühzeitig den Codice Fiscale (ohne ihn läuft nichts, er ist Pflicht für jeden Immobilienkauf). Es kann auch sinnvoll sein, ein italienisches Bankkonto zu eröffnen, um Zahlungen (z.B. Anzahlungen, Notarkosten, laufende Nebenkosten) bequem abwickeln zu können.
• Kaufablauf und Vorvertrag: In Italien wird häufig bereits vor dem Notartermin ein Vorvertrag („contratto preliminare“ oder Kaufversprechen) geschlossen. Dieses schriftliche Kaufangebot ist oft bindend – meist wird dabei eine Anzahlung (caparra) von ca. 10–30% des Kaufpreises fällig. Bist du danach doch nicht mehr am Kauf interessiert, kann diese Anzahlung als Vertragsstrafe einbehalten werden. Tritt hingegen der Verkäufer zurück, muss er dir in der Regel das Doppelte der Anzahlung zurückerstatten. Merke: Unterschreibe einen Vorvertrag nur, wenn Finanzierung und Kaufentscheidung wirklich fest stehen. Der Vorvertrag sollte außerdem innerhalb von 20 Tagen beim Finanzamt registriert werden (Gebühr ca. 200–250 €).
• Notarielle Beurkundung: Der eigentliche Eigentumsübergang erfolgt in Italien mit dem notariellen Kaufvertrag (Rogito). Dieser muss von einem italienischen Notar in italienischer Sprache beurkundet werden. Anders als in Deutschland wird mit der Unterzeichnung beim Notar sofort der Kaufpreis fällig und das Eigentum geht direkt auf den Käufer über. Eine zusätzliche Grundbucheintragung ist zwar üblich, aber für die Rechtswirksamkeit nicht konstitutiv. Plane für den Notartermin einen vereidigten Übersetzer ein, falls du selbst nicht ausreichend Italienisch sprichst – der Notar muss sicherstellen, dass du den Vertrag verstehst. Alternativ kann ein zweisprachiger Anwalt als Bevollmächtigter einspringen, um die Sprachbarriere zu überbrücken.
• Immobilienmakler und Due Diligence: Oft laufen Immobilienkäufe über lokale Makler. Stelle sicher, dass der Makler offiziell registriert (bei der Handelskammer eingetragen) ist. In Italien ist die Maklerprovision gesetzlich nicht einseitig vom Verkäufer getragen – meist zahlen beide Seiten um die 3% Provision (+ MwSt) vom Kaufpreis. Ein guter Makler oder Anwalt sollte für dich die Kataster- und Grundbuchprüfung übernehmen. Das heißt, überprüfen, ob die Wohnung lastenfrei ist, alle Baugenehmigungen vorliegen und keine unbekannten Hypotheken oder Schulden auf der Immobilie sind. Nimm dir Zeit für eine sorgfältige Prüfung aller Unterlagen (Due Diligence), bevor du dich vertraglich bindest.
• Besonderheiten im Vertragsrecht: Beachte, dass in Italien bestimmte mündliche Zusagen weniger zählen – alles Wichtige gehört schriftlich in den Vertrag. Zudem existiert kein Widerrufsrecht nach Notarvertrag. Auch solltest du dich darauf einstellen, dass Behördengänge und Bürokratie etwas zeitaufwändiger sein können (z.B. Beantragung Steuernummer, Grundbucheinsicht, Genehmigungen). Mit Geduld und ggf. Hilfe von ortskundigen Experten (Makler, Anwalt, Notar) lässt sich der Kaufprozess aber gut bewältigen.

Beim Kauf einer Wohnung in Italien kommen neben dem reinen Kaufpreis noch Nebenkosten auf dich zu. Diese setzen sich im Wesentlichen aus Steuern und Gebühren zusammen. Hier eine Übersicht der wichtigsten Kostenpunkte beim Immobilienkauf:

• Grunderwerbsteuern: In Italien gibt es nicht eine einzelne Grunderwerbsteuer, sondern drei Hauptsteuern, die beim Kauf einmalig anfallen. Dies sind die Registersteuer (imposta di registro), Hypothekensteuer (imposta ipotecaria) und Katastersteuer (imposta catastale). Für Erstwohnsitze gilt ein ermäßigter Satz – die Registersteuer beträgt dann nur 2 % vom Katasterwert der Wohnung. Für Zweitwohnsitze (Ferienwohnungen) fallen dagegen 9 % vom Katasterwert an. Hinzu kommen in beiden Fällen die Hypotheken- und Katastersteuer, die pauschal mit je 50 € berechnet werden (Stand seit 2014). Wichtig: Der Katasterwert liegt oft deutlich unter dem Marktwert der Immobilie – dadurch wirken die prozentualen Steuersätze geringer als vom Kaufpreis. Beim Kauf vom Bauträger (Neubau) fällt statt der Registersteuer Mehrwertsteuer (IVA) an, und zwar 4 % (Erstwohnsitz) bzw. 10 % (Zweitwohnsitz) des Kaufpreises. (Luxusimmobilien können höheren Steuersätzen unterliegen.)
• Notarkosten: Das Honorar des Notars für die Beurkundung richtet sich nach dem Kaufwert und Aufwand. Typischerweise liegen die Notargebühren bei ca. 1–2 % des Kaufpreises. Bei einem durchschnittlichen Wohnungskauf können das etwa 2.000–5.000 € zzgl. 22 % MwSt sein. In den Notarkosten sind oft auch Auslagen für Grundbuchauszüge etc. enthalten. Der Notar übernimmt wichtige Prüfungen (Eigentumsverhältnisse, Lasten) und die Anmeldung des Eigentumsübergangs im Grundbuch, weshalb sein Honorar gut investiert ist.
• Maklerprovision: Falls ein Immobilienmakler eingeschaltet ist, fällt eine Provision an. Üblich sind in Italien rund 3 % vom Kaufpreis (zzgl. MwSt) für den Käufer – ebenso zahlt der Verkäufer meist 2–3 %. Die Courtage wird in der Regel bereits beim Vorvertrag fällig. Kläre im Voraus, welche Provision vereinbart ist. Bei Auslandsimmobilien lohnt es sich, einen seriösen Makler mit lokaler Marktkenntnis zu wählen, der transparente Gebühren nennt.
• Übersetzer / Anwalt (optional): Wenn du der italienischen Sprache nicht mächtig bist, ist gesetzlich vorgeschrieben, dass beim Notartermin ein vereidigter Übersetzer hinzugezogen wird. Dessen Kosten liegen oft um die €1.000. Alternativ kannst du einen zweisprachigen Anwalt bevollmächtigen, der für dich unterzeichnet – hier können ebenfalls Gebühren anfallen. Diese Posten sind optional, aber gerade für deutschsprachige Käufer sehr empfehlenswert, um sprachliche und rechtliche Sicherheit zu haben.
• Weitere Nebenkosten: Zusätzlich solltest du kleinere Posten einkalkulieren: z.B. Gebühren für die Registrierung des Vorvertrags (~€200), eventuelle Finanzierungskosten (Hypothekengebühr ~0,25% des Darlehens, Bankgebühren), Gebühren für amtliche Beglaubigungen oder Übersetzungen von Dokumenten, etc. Nach dem Kauf fallen laufende Kosten wie Grundsteuer (IMU), Gemeindesteuern (z.B. Müllgebühr TARI) und Hausgeld (bei Eigentumswohnungen) an – diese gehören zwar nicht zu den Kaufnebenkosten, sollten aber im Budget berücksichtigt werden.

Insgesamt sollte man je nach Fall grob 10–15 % des Kaufpreises an Nebenkosten einplanen. Bei einem Zweitwohnsitz können die Gesamtnebenkosten (Steuern, Notar, Makler, Übersetzer) durchaus im Bereich von ~13% des Kaufpreises liegen. Dadurch erlebt man später keine bösen Überraschungen. Lieber etwas großzügiger kalkulieren – was übrig bleibt, kannst du in die Einrichtung deiner neuen Italien-Wohnung investieren.

In Deutschland erheben manche Gemeinden eine spezielle Zweitwohnsitzsteuer – in Italien gibt es so etwas in dieser Form nicht. Allerdings fällt für Immobilien, die nicht als Hauptwohnsitz genutzt werden, die reguläre Grundsteuer an. Diese Kommunalsteuer heißt IMU (imposta municipale unica). Wenn du deinen Erstwohnsitz in der gekauften Wohnung anmeldest, bist du von der IMU befreit (außer bei Luxusimmobilien). Nutzt du die Wohnung aber nur als Feriendomizil bzw. seconda casa, wird die IMU jährlich fällig.

Höhe der IMU: Die IMU beträgt landesweit 0,86 % des Katasterwerts pro Jahr. Jede Gemeinde darf diesen Satz durch einen Hebesatz etwas variieren. Üblich ist ein Zuschlag von bis zu 0,28 %, was einen maximalen Steuersatz von ca. 1,04 % des Katasterwerts ergibt. In vielen Urlaubsorten liegt die IMU für Zweitwohnsitze also um die 1 % jährlich. Wichtig: Der Katasterwert ist meist deutlich geringer als der echte Immobilienwert – die effektive Belastung bezogen auf den Kaufpreis ist deshalb niedriger. Beispiel: Hat eine Ferienwohnung einen Katasterwert von 50.000 €, wären rund 430 € bis 520 € IMU pro Jahr zu zahlen (je nach Hebesatz). Diese Steuer wird in zwei Raten (jeweils zum 16. Juni und 16. Dezember) an die Gemeinde gezahlt.

Weitere laufende Abgaben sind die Müllgebühr (TARI) und ggf. eine Serviceabgabe (TASI), die aber seit 2020 weitgehend in die IMU integriert wurde. Insgesamt sind die jährlichen Belastungen für Zweitwohnungsbesitzer in Italien etwas höher als in Deutschland, da der Staat keinen komplett getrennten Zweitwohnsitzsteuer-Bescheid verschickt, sondern über die IMU abrechnet. Es empfiehlt sich, die genauen Hebesätze bei der Gemeinde des Kauforts zu erfragen, um die laufenden Kosten genau zu kennen.