Grundstück kaufen in Italien – Leitfaden für Ligurien
Viele Deutschsprachige träumen davon, ein Stück Italien ihr Eigen nennen zu können. Begriffe wie „Grundstück kaufen Italien“ oder „Italien Grundstück kaufen“ tauchen häufig in Suchanfragen auf – und dahinter steht der Wunsch, den Traum vom eigenen Haus unter südlicher Sonne zu verwirklichen. Besonders die ligurische Küstenregion zieht Auswanderer, Investoren und Rentner an. Doch bevor man in Italien ein Grundstück kauft, gilt es einige wichtige Aspekte zu kennen. In diesem Ratgeber erfahren Sie sachlich und informativ, worauf Sie beim Grundstückskauf in Italien achten sollten, welche Besonderheiten es gibt und wie Casa Riviera – als auf Westligurien spezialisierter Immobilienmakler – Sie beim Kaufprozess, der Bauplanung und rechtlichen Abwicklung unterstützen kann.
Warum Ligurien? Vorteile der italienischen Riviera
Ligurien, insbesondere der westliche Teil (Riviera di Ponente), zählt zu den attraktivsten Regionen Italiens für einen Immobilienkauf. Das Klima in Westligurien ist einzigartig mild: Bis zu 300 Sonnentage im Jahr und milde Winter sind hier keine Seltenheit. Dank der geschützten Lage zwischen Mittelmeer und den Alpen bleibt es im Winter oft bei zweistelligen Temperaturen, während extreme Hitze im Sommer selten ist. Kein Wunder, dass viele von einem „ewigen Frühling“ in Ligurien sprechen.
Auch landschaftlich bietet Ligurien große Reize: malerische Küstenorte, mediterrane Vegetation, Strände und zugleich hügeliges Hinterland mit Olivenhainen. Für Ruheständler ist die Region attraktiv wegen des gesunden Klimas und der entspannten Lebensart. Investoren schätzen das begrenzte Immobilienangebot entlang der Küste und die steigende internationale Nachfrage. Viele Käufer stammen aus dem Ausland – vor allem aus Deutschland, Frankreich und der Schweiz. Neue Infrastrukturprojekte – etwa modernisierte Yachthäfen und internationale Schulen – werten die Gegend weiter auf und dürften sich positiv auf Immobilienwerte auswirken. Für deutschsprachige Auswanderer schließlich ist Ligurien auch wegen der Nähe zu Frankreich/Monaco und der guten Erreichbarkeit (z. B. Flughafen Nizza) interessant.
Zusammengefasst: Ligurien (insbesondere Westligurien) punktet mit angenehmem Klima, hoher Lebensqualität und stabiler Nachfrage – ideale Bedingungen für den Kauf eines Baugrundstücks, um den Traum vom eigenen Haus in Italien zu realisieren.
Grundstückskauf in Italien: Voraussetzungen und Ablauf
Wer kann in Italien überhaupt Immobilien erwerben? Die gute Nachricht: Als Deutscher, Österreicher, Schweizer oder generell EU/EWR-Bürger unterliegen Sie keinerlei Beschränkungen beim Immobilienerwerb in Italien. Man wird rechtlich wie ein Einheimischer behandelt und benötigt keine besonderen Genehmigungen. Käufer aus Nicht-EU-Staaten müssen lediglich das Reziprozitätsprinzip beachten – ihr Heimatland muss italienischen Staatsbürgern ebenfalls den Immobilienkauf erlauben.
Wichtig für alle Käufer ist die italienische Steuernummer, der Codice Fiscale. Ohne diese persönliche Steuernummer lässt sich kein Kaufvertrag schließen. Den Codice Fiscale kann man leicht beantragen, etwa beim italienischen Konsulat oder vor Ort beim Finanzamt. Er wird für alle Vertragsabschlüsse benötigt und auch z. B. um ein italienisches Bankkonto zu eröffnen. Ein italienisches Girokonto ist zwar nicht gesetzlich vorgeschrieben, aber praktisch, um Kaufpreis und Nebenkosten in Euro zu überweisen. Außerdem müssen sich ausländische Käufer mit einem gültigen Reisepass oder Ausweis legitimieren.
Der Kaufprozess selbst verläuft in mehreren Schritten und unterscheidet sich teilweise vom deutschen Ablauf. Im Wesentlichen sind drei Phasen zu durchlaufen:
- Kaufangebot (Proposta) – Zunächst gibt der Käufer ein schriftliches Kaufangebot ab, das die wichtigsten Konditionen enthält (Preis, Objektbeschreibung, Beteiligte). Dieses Angebot ist in der Regel verbindlich, d. h. wenn der Verkäufer zustimmt, ist der Käufer an sein Angebot gebunden. Oft wird bereits beim Angebot oder spätestens beim Vorvertrag eine Anzahlung (caparra) fällig, üblich sind etwa 10–30 % des Kaufpreises als Sicherheit.
- Vorvertrag (Contratto Preliminare) – Nach Annahme des Angebots wird ein Vorvertrag aufgesetzt, in dem alle Details zum Kauf festgehalten werden (genaue Objektangaben, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, geplanter Termin für den Notartermin etc.). Der Vorvertrag wird von beiden Parteien unterzeichnet; in Italien erfolgt dies meist privat oder beim Makler, nicht zwingend beim Notar. Der Verkäufer verpflichtet sich damit, die Immobilie an den Käufer zu verkaufen, und der Käufer verpflichtet sich zum Kauf – abgesichert durch die geleistete Anzahlung. Tipp: Lassen Sie den Vorvertrag von einem Experten prüfen, um sicherzugehen, dass alle wichtigen Klauseln enthalten sind (z. B. dass das Grundstück lastenfrei ist, Baugenehmigungen vorliegen etc.).
- Notarvertrag (Rogito) – Der finale Kaufvertrag muss in Italien vor einem Notar unterzeichnet werden. Beim Notartermin erscheinen Käufer und Verkäufer (bzw. deren Bevollmächtigte) und unterzeichnen die Urkunde. Der Notar prüft dabei u. a. die Eigentumsverhältnisse und dass keine offenen Hypotheken oder Belastungen auf dem Grundstück liegen. Zugleich zahlt der Käufer den restlichen Kaufpreis (abzüglich der Anzahlung) und die anfallenden Steuern. Mit der notariellen Beurkundung und Eintragung ins Grundbuch geht das Eigentum offiziell auf den Käufer über.
Hinweis: Ist der Käufer der italienischen Sprache nicht mächtig, muss ein vereidigter Dolmetscher den Notartermin begleiten bzw. eine offizielle Übersetzung des Vertrags angefertigt werden. Dies stellt sicher, dass alle Vertragsparteien den Inhalt verstehen. Alternativ kann auch ein zweisprachiger Notar oder Rechtsbeistand eingebunden werden. Bei Casa Riviera ist dieser Aspekt z. B. durch mehrsprachige Betreuung abgedeckt – das Team kommuniziert auf Deutsch und Italienisch und kann bei Sprachbarrieren helfen.
Der italienische Notar übernimmt eine zentrale Rolle für die Rechtssicherheit, ersetzt aber nicht vollständig eine unabhängige Beratung. Er erstellt den Vertrag und veranlasst die Umschreibung im Grundbuch, prüft Eigentum und Lasten und sorgt für die korrekte Abwicklung. Dennoch empfiehlt es sich, als ausländischer Käufer zusätzliche Experten hinzuzuziehen. Aufgrund der rechtlichen Besonderheiten und möglicher Sprachhürden ist eine frühzeitige Einschaltung eines spezialisierten Anwalts oder eines sachkundigen Immobilienmaklers ratsam. So stellen Sie sicher, dass z. B. Bebauungspläne, Grundbuch und Verträge gründlich geprüft werden, bevor Sie sich vertraglich binden. Mit der richtigen Vorbereitung und Unterstützung steht dem sicheren Erwerb Ihres Traumgrundstücks nichts im Wege.
Baugrundstück oder Agrarland? – Nutzungsarten und Bebaubarkeit
Nicht jedes idyllische Grundstück in Italien darf auch tatsächlich bebaut werden. In Italien hat jedes Grundstück einen festgelegten Nutzungszweck, definiert im Bebauungsplan (Piano Regolatore Generale) der Gemeinde. Wer ein Haus bauen möchte, muss daher gezielt nach einem als „Terreno edificabile“ (Baugrundstück) ausgewiesenen Land suchen. Diese Grundstücke sind im Gemeindebebauungsplan als bebaubar markiert und meist innerhalb von Wohngebieten vorgesehen. Ohne offizielle Bauland-Widmung keine Baugenehmigung! Prüfen Sie also unbedingt vor dem Kauf, ob das Grundstück laut örtlichem Flächennutzungsplan auch wirklich Bauland ist. Ein Blick in die Certificato di Destinazione Urbanistica (Bescheinigung der Bauleitplanung) kann hier Klarheit schaffen.
Daneben werden oft auch landwirtschaftliche Grundstücke (Terreno agricolo) angeboten – oft großflächige Areale mit Olivenhainen, Weinbergen oder einfach unerschlossenes Land. Diese Agrargrundstücke sind in der Regel nicht ohne Weiteres bebaubar. In vielen Regionen darf man darauf nur bauen, wenn man eine bestimmte Mindestgrundstücksgröße vorweist und meist auch Landwirt (IAP) ist oder einen landwirtschaftlichen Betrieb führt. Wer also von einem Häuschen im Olivenhain träumt, sollte die Auflagen genau prüfen. Gelegentlich steht auf solchen Grundstücken ein altes Bauernhaus oder Rustico, das man renovieren darf – dies kann einen legalen Ausgangspunkt für ein Wohnhaus bieten. Doch ein Neubau mitten auf Agrarland ohne bestehendes Gebäude ist für Privatpersonen meist nicht genehmigungsfähig.
Eine weitere Kategorie sind Freizeit- oder Naturschutzgrundstücke, etwa Waldstücke, Grünland oder Küstengrundstücke in Schutzgebieten. Hier ist Neubebauung praktisch ausgeschlossen oder streng reglementiert. Beispielsweise verbietet das italienische Küstenschutzgesetz in vielen Fällen neue Häuser in Ufernähe, um die Küste zu bewahren. In Landschaftsschutzgebieten (Vincolo Paesaggistico) sind Bauvorhaben nur mit Sondererlaubnissen und Auflagen denkbar. Kurzum: Lassen Sie sich nicht allein von der Aussicht und Lage blenden – klären Sie vor dem Kauf die Widmung und Bebaubarkeit des Grundstücks mit der Gemeinde oder einem Fachmann ab.
Tipp: Eine gute Immobilienagentur oder ein Anwalt vor Ort kann die Bauleitpläne einsehen und bestätigen, ob und was gebaut werden darf. Casa Riviera etwa vermittelt ausschließlich geprüfte Objekte ohne „Bausünden“ – also Grundstücke und Häuser, die alle Genehmigungen haben und wo keine illegalen Bauten oder Nutzungen vorliegen. So gehen Käufer auf Nummer sicher, dass ihr erworbenes Stück Land auch wirklich dem angedachten Zweck entspricht.
Von der Bauplanung zur Baugenehmigung
Hat man ein passendes Baugrundstück erworben, beginnt der eigentliche Weg zum Traumhaus: die Bauplanung. Hierbei sollten Sie lokale Besonderheiten berücksichtigen. Der Bauantrag in Italien – Permesso di Costruire – erfordert detaillierte Unterlagen, die von berechtigten Fachleuten erstellt werden müssen. Ein Architekt, Ingenieur oder Geometra (öffentlich bestellter Vermessungsingenieur) entwirft den Bauplan und reicht ihn bei der Bauverwaltung (Sportello Unico dell’Edilizia) der Gemeinde ein. Der Plan muss alle Vorgaben einhalten, beispielsweise Abstandsflächen zum Nachbarn, zulässige Bebauungsdichte (maximal bebaubare Fläche in % des Grundstücks), Bauhöhe und Abstände zur Straße. In historischen Ortskernen oder landschaftlich geschützten Zonen kommen oft weitere Gestaltungsvorschriften hinzu (etwa zu Fassadenfarbe, Dachform etc.). Erst wenn die Comune die Baugenehmigung erteilt, darf mit dem Bau begonnen werden.
Der Weg durch die italienische Bürokratie muss aber kein Hindernislauf sein – mit den richtigen Experten geht es meist reibungslos. Empfehlenswert ist, schon vor dem Kauf eines Grundstücks einen örtlichen Geometra oder Baufachmann einzuschalten, um das Grundstück prüfen zu lassen. Ein Geometra kann z. B. klären, ob das Grundstück erschlossen ist (Zugang zu Wasser, Strom, Kanalisation) und ob geologische Risiken (Erdrutsch, Erdbeben) bestehen. Diese technische Due Diligence bewahrt vor bösen Überraschungen. Auch beim anschließenden Bauantrag steht der Geometra/Architekt an Ihrer Seite und kümmert sich um Zeichnungen, Statik, Gutachten und die Kommunikation mit der Bauverwaltung. Für jemanden, der nicht ständig vor Ort ist, ist diese Hilfe Gold wert.
Casa Riviera kann Käufer in dieser Phase ebenfalls unterstützen: Als lokal vernetzter Makler vermitteln wir vertrauenswürdige Architekten, Ingenieure und Bauunternehmen, die Erfahrung mit ausländischen Bauherren haben. Somit erhalten Sie Unterstützung von der Planung bis zur Fertigstellung. Tatsächlich gehört zu unserem After-Sales-Service auch die Betreuung von Um- und Neubauten, Renovierungen sowie Verwaltung Ihres Anwesens. Sie werden also auf Wunsch nicht allein gelassen, sondern können auch nach dem Kauf auf ein Netzwerk von Profis zurückgreifen, das Ihr Bauvorhaben zum Erfolg führt.
Kosten und Nebenkosten beim Grundstückskauf
Neben dem Kaufpreis für das Grundstück fallen in Italien verschiedene Nebenkosten und Steuern an, die Sie einplanen sollten. Als grobe Faustregel kann man mit etwa 10–15 % des Kaufpreises an Kaufnebenkosten rechnen. Im Detail setzen sich diese Kosten wie folgt zusammen:
- Grunderwerbsteuer / Registrierungssteuer: Beim Kauf eines unbebauten Grundstücks beträgt die einmalige Registersteuer in der Regel 9 % des Grundstückswerts. (Zum Vergleich: Beim Kauf einer Wohnimmobilie variiert die Steuer je nach Erst- oder Zweitwohnsitz zwischen ca. 2–9 % des Katasterwerts.) Hinweis: Wenn Sie auf dem erworbenen Grundstück Ihr erstes Eigenheim errichten, gibt es Steuervergünstigungen – z. B. reduzierte Mehrwertsteuer auf Bauleistungen (4 % statt 10 %).
- Notarkosten: Die Gebühren für den Notar sind gesetzlich festgelegt und richten sich nach dem Kaufwert. Üblich sind etwa 1–2 % des Kaufpreises als Notargebühr. Darin enthalten ist auch die Grundbuch-Eintragung. Für eventuelle Dolmetscher- oder Übersetzungskosten (bei ausländischen Käufern) sollten ein paar hundert Euro zusätzlich kalkuliert werden, falls kein zweisprachiger Notar verfügbar ist.
- Maklerprovision: In Italien zahlen Käufer üblicherweise eine Maklercourtage, falls ein Immobilienmakler involviert ist. Diese liegt meist bei ~3 % vom Kaufpreis (zuzüglich MwSt.) pro Partei, kann aber je nach Region und Absprache variieren. Bei Casa Riviera erhalten Sie dafür einen umfassenden Service – von der Suche bis zur Schlüsselübergabe – und die Sicherheit, dass alle Schritte professionell begleitet werden.
- Behördliche Gebühren und Sonstiges: Katastergebühren, Stempelmarken, Beglaubigungen etc. fallen ebenfalls an, sind aber im Verhältnis gering (oft pauschal im Notarhonorar mit abgerechnet). Wenn ein Anwalt separat beauftragt wird, entstehen dafür eigene Kosten nach Vereinbarung.
Zudem sollten Immobilienkäufer die laufenden Kosten nicht vergessen. In Italien gibt es eine jährliche Grundsteuer (IMU) für Immobilieneigentümer, die insbesondere bei Zweitwohnsitzen (nicht dauerhaft selbst bewohnt) anfällt. Die Höhe richtet sich nach dem Katasterwert und der Gemeinde. Für ein unbebautes Grundstück ist IMU meist überschaubar, steigt aber nach Hausbau entsprechend an. Ebenfalls zu bedenken: Kosten für Versicherung, spätere Anschlüsse (Wasser/Strom) beim Neubau und eventuelle Gemeinschaftskosten, falls das Grundstück in einer Wohnanlage liegt.
Finanzierung: Falls Sie nicht alles aus Eigenkapital bezahlen, besteht die Möglichkeit, in Italien eine Hypothek aufzunehmen. Einige italienische Banken finanzieren auch Ausländer, typischerweise bis ~60 % des Kaufwertes. Die Zinsen und Bedingungen variieren – holen Sie in diesem Fall rechtzeitig Angebote ein. Beachten Sie, dass bei einer Finanzierung noch Hypothekensteuer (ca. 0,25–2 %) und Bankgebühren hinzukommen können.
Alles in allem ist eine sorgfältige Budgetplanung wichtig, damit am Ende der Baukasse nicht die Mittel ausgehen. Ihr Makler oder Notar kann Ihnen im Vorfeld eine Auflistung der voraussichtlichen Nebenkosten geben. So sind Sie vor Überraschungen geschützt und wissen genau, welche Ausgaben auf Sie zukommen.
Casa Riviera – Ihr deutschsprachiger Partner in Westligurien
Der Kauf eines Grundstücks im Ausland ist Vertrauenssache. Genau hier setzt Casa Riviera an: Als etablierter Immobilienmakler, der seit 2006 auf Ligurien (insbesondere Westligurien) spezialisiert ist, begleiten wir Sie mit Erfahrung, Fachkenntnis und individueller Betreuung. Unser Büro sitzt direkt vor Ort an der ligurischen Riviera, und wir kennen den Markt zwischen Savona und Ventimiglia in- und auswendig.
Was zeichnet Casa Riviera besonders aus? Zum einen das lokale Marktwissen und ein großes Netzwerk an Kontakten. Wir verfügen über eine der größten Auswahlen an geprüften Immobilien in Westligurien (Riviera di Ponente) – von Grundstücken über Rusticos bis hin zu Villen. Jedes Angebot wird von uns persönlich auf Herz und Nieren geprüft, damit unsere Kunden nur rechtssichere Objekte ohne Mängel angeboten bekommen.
Zum anderen bieten wir einen „Rundum-Sorglos“-Service speziell für internationale Kunden. Wir unterstützen Sie in Ihrer Sprache (Deutsch, Italienisch, Englisch) durch den gesamten Kaufprozess – von der ersten Beratung, über Besichtigungen, Preisverhandlungen, Vertragsgestaltung bis zur Übergabe. Alle finanziellen Transaktionen laufen sicher über den Notar ab, sodass Ihr Kapital geschützt ist. Zudem helfen wir bei Bedarf bei der Beantragung des Codice Fiscale, der Eröffnung eines Bankkontos und bringen Sie mit zuverlässigen Notaren und Anwälten zusammen.
Unsere Dienstleistung endet nicht am Tag des Vertragsabschlusses. Wir sind auch nach dem Kauf für Sie da – sei es mit Tipps zu Handwerkern, Unterstützung bei Behördengängen oder der Verwaltung Ihrer neuen Immobilie. Planen Sie einen Hausbau oder Renovierungen? Casa Riviera vermittelt Ihnen kompetente Architekten und Baufirmen und beaufsichtigt auf Wunsch die Arbeiten. Kurz: Wir lassen Sie nicht allein, sondern sorgen dafür, dass Ihr Abenteuer „Grundstückskauf in Italien“ von Anfang bis Ende reibungslos verläuft.
Vertrauen Sie auf über 20 Jahre Erfahrung im internationalen Immobiliengeschäft: Gründerin Cora Genge und das Casa Riviera Team haben bereits zahlreichen deutschsprachigen Kunden geholfen, ihren Traum vom Eigenheim in Ligurien zu erfüllen. Mit dieser Expertise an Ihrer Seite navigieren Sie sicher durch italienische Bürokratie und Immobilienmarkt.
