Hinweise zum Kauf - casariviera

Hinweise zum Kauf

Einige Hinweise zum Kauf eines Hauses in Ligurien/ Riviera di Ponente.

  • Sie beschäftigen sich mit einem Hauskauf in Italien/Ligurien/Riviera di Ponente ?
  • Sie möchten wissen, wie dies funktioniert und auf was Sie achten sollten?
  • Natürlich möchten Sie in keine «Fallgruben» treten – weshalb einige Fragen offen sind?

Am Schluss dieser Empfehlung sind Sie bestens gerüstet.

Ein Haus Italien zu kaufen soll kein unbekanntes Abendteuer werden.

Gibt es die besten Orte in Italien, um ein Haus zu kaufen?

Nein – eher nicht, denn dies ist Geschmacksache und darüber lässt sich bekanntlich nicht streiten. Im Internetzeitalter erscheinen auf sogenannten «Immo-Portalen» unzählige Angebote. Vergessen Sie dabei nie, dass ein Immobilien-Portal ein ausgestelltes Objekt in der Regel gar nicht kennt, sondern nur als Werbeträger von Maklern oder Privatverkäufern dient und rasch wird eine italienische Realität offenkundig:

Der italienische Immobilienmarkt ist unbefriedigend bröckelig.

Kleinanzeigen ?

In vielen Regionen wird noch via Kleinanzeigen inseriert, häufig mit unreal hohen Preisvorstellungen seitens privater Verkäufer. Hier spielt eine Rechtsunsicherheit mit und es sollte vorzugsweise ein Ital./Deutsch sprachiger Anwalt mit zu Rate gezogen werden.

Herum spazieren und es dem Zufall überlassen ?

Ein anderer Ablauf besteht darin, durch eine Gegend umherziehen und „von Dorf zu Dorf“ auf der Suche nach „Vendesi“-Schildern Ausschau zu halten. Achtung nicht alle Immobilien sind erkennbar. Manche verfügbare Immobilie hat kein Schild, da der Eigentümer ein Optimum an Diskretion wünscht, Niemand sollte wissen, das verkauft werden muss! Denn die über 10 Jahre anhaltende Wirtschaftskrise zwingt auch die «Oberklasse» in den Ballungszentren wie Turin und Mailand nach Sparmassnahmen und einem Verkauf vom Zweitwohnsitz am Meer.

Maklerprovision

Ein Immobilienmakler ist gesetzlich verpflichtet, unparteiisch zu handeln. Er arbeitet sowohl im Namen des Käufers als auch des Verkäufers und muss über eine Italienische Makler Lizenz verfügen. Daher wird seine Courtage normalerweise von Käufer und Verkäufer bezahlt. Jeder Makler bestimmt seine Provisionsrate selbst . Ein Käufer zahlt in der Regel 3% bis 5%+ MwSt. vom Verkaufspreis. Lassen Sie immer alles via Notar prüfen und abwickeln. Leisten Sie keine Zahlungen an den Makler oder Verkäufer direkt. Lassen Sie auf alle Fälle einen Vorvertrag (compromesso) ins Grundbuch/Immobilienregister eintragen. Das sollte besonders der Fall sein, wenn der Käufer noch ein Hypothekendarlehen abschließen muss.

  1. Angebotsvorschlag → 2. Vorvertrag (compromesso)→ 3. notarielle Urkunde („Rogito“, Eigentumsübertragung)

 

Die vorläufige Vereinbarung sollte Folgendes beinhalten:

  • Energieausweis plus eine Kopie davon sowie eine 16 € Steuermarke
  • Katasterauszug / Einsichtnahme (visure) inkl. Grundriss (jeweils 2 € Stempel)
  • Kopie des Formulars F23mit Angabe der Steuerzahlung
  • Das Anmeldeformular 69
  • Notargebühr / sollten Sie der Italienischen Sprache nicht mächtig sein schreibt das Gesetz einen amtl. Übersetzer vor. Verhandlungssache zwischen Käufer und Notar.
  • Die Courtage ist fällig sobald der Käufer und Verkäufer einen Vorvertrag unterschreiben und dafür eine Anzahlung geleistet wurde.

 

Notariatsurkunde / notarielle Urkunde (Rogito notarile)

Der einzige rechtskräftige Vermittlungsschritt ist der definitive Eigentumsübertragungsvertrag zwischen den Parteien, der vom Notar erstellt und bezeugt werden muss. Der Zahlungsbetrag sollte vorab mittels Ital. Bankscheck dem Notar übergeben werden. Die Notargebühr und Übertragungssteuern werden vom Notar eingefordert, er stellt auch sicher, dass das Kataster (catasto) und das Liegenschaftsregister korrekt aktualisiert werden. Zu den Pflichten eines Notars, die einen erfolgreichen Abschluss gewährleisten, gehören:

  • Besitzrechte klären
  • Z.B. Dienstbarkeiten und Wegerechte, Pfandrechte (Hypothek, Grundschuld), Vorkaufsrecht u.Ä.
  • prüfen, dass es sich um ein rechtmäßiges Objekt und nicht um einen „Schwarzbau“ handelt, oder Um-/Anbauten auch im Katasteramt eingetragen sind.
  • überprüfen der Identitäten der Parteien (Käufer/Verkäufer); sicherstellen, dass sie die gesetzlichen Voraussetzungen für den Abschluss der Vereinbarung erfüllen (B. Mindestalter, gesunder Verstand)
  • die anzuwendende Steuerregelung bestätigen und die fälligen Steuern einziehen. Grunderwerbsteuer ist bei Erstwohnsitz 2% und bei Zweitwohnsitz 9% vom Katasterwert
  • die Eigentumsübertragungsurkunde ausstellen, gewährleisten der Konformität mit allen anwendbaren Gesetzen
  • den rechtlichen Grundriss für die Immobilie beilegen
  • den Parteien die Notarurkunde vorlesen, um sicherzustellen, dass sie den Inhalt verstanden haben und dass dieser ihrem Willen entspricht
  • einziehen von Stempelsteuer und Steuern im Namen des Staates
  • Registrierung der Eigentumsübertragung beim Liegenschaftsregisterund im Grundbuch (catasto)
  • Um ein Bankkonto in Italien zu eröffnen, verlangt eine Bank eine persönliche Identifikation und eine italienische Steuernummer (codice fiscale). Ein Codice fiscale der recht einfach zu erhalten ist.

Sobald Sie neuer Eigentümer geworden sind, entstehen Ihnen einige wiederkehrende Kosten:

  • Einrichtungen (Telefon, Gas, Elektrizität)
  • Eigentumswohnungsverwaltungskosten
    • nur, wenn Ihr Eigentum Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist
  • Lokale Müll- und Dienstleistungssteuer
  • Gemeinde- oder Grundsteuer (Imposta Municipale) für Dienstleistungen und Aufwände der Kommune
    • entfällt, wenn Ihr Haus als Hauptwohnsitz gilt– außer, es handelt sich um eine Luxusimmobilie.
  • Versicherung
    • Sie sollten zumindest eine Versicherung in Betracht ziehen, die Schäden an Dritten abdeckt, beispielsweise wenn eine Wasserleitung bricht und die Nachbarn einen Wasserschaden erleiden. Sie können auch Diebstahl, Feuer und andere Deckungen in Erwägung ziehen.
    • Vermeiden Sie eine doppelte Abdeckung:
      • Wenn Sie in einer Eigentumswohnungsgemeinschaft sind, kann es ggf. eine Gruppenversicherung für das Gebäude geben.
      • Wenn Sie ein Hypothekendarlehen aufgenommen haben, haben Sie eine gewisse Risikodeckung für das Leben über die Laufzeit des Hypothekendarlehens.

Ihr Immobilienmakler kann eine Übersicht Ihrer voraussichtlichen jährlichen Besitzkosten erstellen.

Steuerabzüge

Immobilienbesitzer können von einer Reihe von Steuerabzügen profitieren, wenn sie in Italien eine Steuererklärung einreichen. Die genauen Details können sich von Jahr zu Jahr ändern. Sprechen Sie vorzugsweise mit einem Ital. Steuerberater (Commercialista)

  • Maklergebühr
  • Hypothekdarlehenszinsen
  • Renovierungskosten
  • Verbesserungen der Energieeinsparung

Was kann der Makler für Sie machen?

  • Bereitstellung nach «After-Sales-Phase» wie -Gemeinde Anmeldung
  • Aktivierung Strom, Wasser, ggf. Gas, WiFi, Versicherung, Abfall Entsorgung
  • Bürokratische Verwaltung.
  • Wartungsarbeiten und ggf. Reinigung.
  • Überwachung von Umbauten, Renovierungen.
  • Bau Regie inkl. Geometer
  • Rapport mitteln Video/Fotos/WhatsApp
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